《经济通通讯社记者俞瑾13日报道》防疫封控、平台监管、地产融资……中国政策去年底不约而同极限转弯，似忽如一夜春风来;那么2023年乃至未来数年，有何风险值得留意?野村证券首席中国经济学家陆挺接受《经济通通讯社》专访时表示，一是勿期待房地产业快速复苏，二要警惕政府支出效率和投资效率下降，三是对外开放回归正常仍需努力。

*短期大幅降低地产业比重不切实际*

从「三条红线」力遏，到「三箭齐发」力撑，内房更获高层背书「支柱产业」，何解?陆挺直言，此现实在未来5到10年都没有办法改变，「如果你要刻意去改变，导致的结果就是经济增速大幅度下降……操之过急反而往往使很多问题变得恶化，最后重新再走回头路。」

他解释，房地产对整个中国经济的直接贡献可能有25%左右，对地方财政的贡献更高达约40%;如果想压缩房地产在整个中国经济中的比重，同时又要保障经济平稳增长，必须找到新产业、新需求，「但在目前中国被西方一些主要?r济体围追堵截的背景下，实际很难做到这一点。」

他续指，即使没有海外一些科技禁运的因素，指望在短短两三年内，大幅度降低房地产在整个中国经济的比重，转而提升芯片制造和其他高科技产业的比重，也是不切实际。

*行业复苏须户籍养老教育改革配合*

眼看多地纷纷松绑限购、房贷利率跌穿4%，是不是全民加杠杆将重临?陆挺明确指，重回老路肯定走不通，倘若通过大规模提升地产业杠杆来实现今年经济增长6%至7%甚至8%的目标，将是欲速则不达，居民的投资意愿亦今非昔比。

他认为，从2015年到2018年那波地产热潮看，加杠杆主要通过低线城市货币化棚改来推进，实际上已极大透支整个三四线城市的房地产需求。但由于人口向大城市转移，三四线城市的房价最后并没有持续上升，不仅投资回报极低，更产生大量空房，「未来10年应该避免这个情况」。

那么，要如何令地产业不再萎缩，甚至一定程度恢复增长呢?他指关键是必须深深扎根中国未来城市化的方向，即通过一系列户籍、养老、教育等改革，在大城市形成高质量就业的规模效应，同时通过土地改革增加供应、降低价格，取消不必要的限购限贷，让更多的人有资格在大城市买到符合他们收入的房子，让更多人的就业和居住户籍匹配。

*地方政府收入难改善，或须裁员*

即使如此，他提醒勿期望地产业会如一些服务业那样出现明显的反弹;而此亦带出另一风险，即倘若开发商继续谨慎买地，那么去年已经减半的土地财政收入(从2021年的8.7万亿降至约4万亿多)的话，今年也可能难有明显改善，「要回到之前七八万亿的高位水平，难度是非常大。」

因此，原来基于高景气房地产业的地方政府财政收入而规划的财政支出，现在必须做较大调整，否则已经累计六七十万亿地方债务的地方政府赤字会愈来愈高，最后可能导致地方政府的整个支出效率大幅度下降，乃至整个中国的投资效率下降。

他续指，如果中央政府进一步加强财政纪律，地方政府为降低支出或须要降低雇佣规模，以减少工资支出，而这会令消费面临一定下行风险，「这个风险在今年是不会小。」

他最后表示，对外开放过去两个月迈出相当大步伐，但也要看到很多方面若要回到疫情前或2015年时水平，仍需要时间和努力，特别是要提防一些方面可能重新恶化的苗头。