乐居财经胡佳杰发自上海
“房产税啊?嗨!都缴了好几年了，每年3000多块钱，之前我有一年忘了缴还收到过催缴短信。”
提到住房房产税，上海房东梁姐一幅了然的表情。
“以前我家只有1套房子，不用缴税的，前几年买了第二套，人均面积超了，个么就开始缴了。”梁姐接着说道。
其他城市“只闻其名”的住房房产税，对于梁姐这样的上海居民而言并不陌生。
上海是中国最早开启住房房产税试点的城市之一，一晃10年过去，这项税款的征收规则几无变化。不过，近期房地产税改革试点消息传出，带来了新的风向。
站在改革的十字路口，回望上海住房房产税试点10年，其中既有梁姐这样的纳税参与者，也不乏许多局外人。
由房到地
自2011年启动试点以来，上海住房房产税相关政策规定基本没有发生过变化。
近期，国务院将在部分地区开展房地产税改革试点工作的消息，为上海这项试点带来了一些新的可能。
房地产税征收对象排除了合法的农村宅基地及其上住宅，其余居住用和非居住用等各类房地产都被纳入其中。
对于非居住用房地产征税，明确提出沿用旧例，多年来上海对商业、办公等一类的房产、土地征税就属于这个范畴，此次也没有变化。
至于居住用房地产征税，和上海此前的住房房产税相比，两者之间的不同，首先体现在一个“地”字上。
此前上海住房房产税征收对象，是上海本地家庭新买二套及以上住房，且家庭人均面积超过60平，也就是“人少房大”才需缴税，还有就是外地家庭在上海新买住房需要缴税。
从头到尾只提了“房”，没有提“地”。而此次房地产税的纳税人，除了房屋所有权人，还包括土地使用权人。
其次，上海住房房产税针对“新购”相关住房，这意味着动迁房一类的非购买获取的房屋不在其中，房地产税则并未排除此类。
易居研究院智库中心研究总监严跃进指出：“此次政策进一步清晰了‘房地产税’的概念，即房产税是针对房产来说的，而房地产税的范围更大，包括房产和土地。就此次政策来看，其明确土地使用权人和房屋所有权人为房地产税的纳税人。据此，可以认为，房地产税的覆盖范围要更广、考虑更为全面。此前上海和重庆试点‘房产税’的提法，主要是考虑到沿续1986年《中华人民共和国房产税暂行条例》，将房产税扩展到个人住宅领域。现在的房地产税，是全新的税种，内涵与原房产税暂行条例有很大不同。”
刚需无感
上海试点10年间，住房房产税很少触达到刚需层面。
在上海爷叔老陈的印象里，家里亲戚朋友，基本就没谁缴过房产税：“像拆迁分房，或者中小户型大人孩子一块住，再有孩子买婚房，等等，这些都不用缴的。除非家里钞票多，侬第二套买大平层、买别墅，家里人又少，那缴就缴了，买得起大房子的基本不在乎这点税钱。”
对于住房房产税，老陈自己的概括是“买不起的不用缴，买得起的不在乎”。
其实，不止是本地刚需客，只要符合条件，沪漂们也能享受免缴或退税优惠。
沪漂8年的小川，去年和对象领证，并在上海买到了属于自己的小窝，由于他的上海居住证已满3年，且是名下唯一住房，小两口无需缴纳房产税。
“我咨询过，居住证不满年限但居住证积分满足条件，也可以免缴。其实就算居住证积分和年限都不满问题也不大，缴纳房产税之后，只要后续居住证满了3年，这些税款可以退还。”买房时特别关注过纳税问题的小川如是说。
正如他们所经历的，上海住房房产税通过相关条款避免误伤刚需，也因此，尽管这项试点已超过10年，上海庞大的刚需群体，对其仍是颇为“无感”。
改善博弈
从人均面积、是否首套等前置条件来看，上海住房房产税，其实一开始就瞄准了“人少房大”的改善群体。
开头提到的上海房东梁姐，多年前并不是房产纳税人，变化始于2016年。
梁姐带着些微复杂的心情，分享了她的纳税历程：“之前我们家只有一套90多平的婚房，不用缴税。2016年我们又贷款买了第二套房，120多平，一平大概4万块，两套房加起来就是200多平，我们家连孩子3口人，按照人均60平来算，180平封顶，超了30多平，个么就开始缴税了。”
那么，梁姐家一年3000多的房产税是如何计算的呢?
根据上海相关规定，应纳房产税税额=新购住房应征税的面积(建筑面积)×新购住房单价×70%×税率。
其中，税率一般是0.6%，如果新买住房单价低于上海去年新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率暂减为0.4%。
根据梁姐家二套房单价和2015年上海新房均价对比，适用0.4%税率。即30平方米*40000元/平方米*70%*0.4%=3360元
当然，土著老陈所谓的“买得起的不在乎”也并非是空穴来风。
对于每年3000多的房产税，精打细算的梁姐心里有杆秤：“现在大房子我们自住，一家人住得更宽敞了，小房子出租，房租和每年房子升值幅度，完全可以覆盖这部分税费。”
改革路口
在此前10年试点的基础上，今年房地产税改革试点，又将给市场带来哪些变量?
对此，多家券商预期，
