乐居买房讯近日，江门市人民政府关于印发《江门市市区“三旧”改造实施办法》的通知，自2021年10月1日起施行，有效期至2026年9月30日。

“三旧”改造的类型与改造主体

“三旧”包括旧城镇、旧厂房、旧村庄。旧城镇是指城镇国有土地上需改造的旧房屋区域。旧厂房是指城乡建设范围内影响城乡合理功能及布局或因产业升级需改造的旧厂区。旧村庄是指城乡建设范围内需改造的旧村居(宅基地)区域。

“三旧”改造是指对旧城镇、旧厂房、旧村庄实施拆除重建、综合整治、局部改扩建、生态修复、历史建筑修缮等行为。“三旧”改造包括全面改造、微改造、混合改造三种类型。

符合省有关政策规定，土地权属(权益)清晰无争议且属于下列情形的应列入相应的“三旧”改造范围：

(一)基础设施、公共服务设施亟需完善;

(二)环境恶劣或者存在重大安全隐患;

(三)现有土地用途、建筑物使用功能、产业布局影响国土空间规划实施;

(四)各区“三旧”改造工作职能机构认为应当改造的。

“三旧”改造规划和计划

(一)“三旧”改造专项规划。

市自然资源局会同相关部门组织编制市区“三旧”改造专项规划，经市政府批准后实施。“三旧”改造专项规划作为“三旧”改造单元划定和规划编制的依据。

(二)“三旧”改造单元。

“三旧”改造单元是指空间界线合理、主体功能明确、设施配套合规、经济效益平衡、整体推进可行的若干连片地块组成的改造区域。

(三)“三旧”改造实施计划。

各区“三旧”改造工作职能机构应当依据上级统一部署和“三旧”改造专项规划，编制“三旧”改造年度实施计划和三年滚动计划，经区政府审议同意后报市“三旧”改造工作职能机构。

“三旧”项目改造方案

改造方案由各区自然资源局组织编制，包括改造地块基本情况、改造意愿及补偿安置情况、拟定改造主体及拟改造情况、需办理的规划及用地手续、资金筹措、开发时序、实施监管等内容，报本级人民政府批准后用于“三旧”改造项目用地审批。

旧城镇改造政策和要求

旧城镇改造是指对城镇国有土地上旧房屋及其相应配套设施用地(含生活服务设施、巷道、市政、环卫等)区域进行改造的行为。

旧城镇改造项目可采取协议出让或公开出让方式实施改造。由自然资源部门会同财政部门将旧城镇改造项目土地出让价款的84%拨付给改造主体作为补偿。

旧厂房改造政策和要求

(一)旧厂房改造是指对城镇建设范围内影响城市合理功能及布局或因产业升级需改造的旧厂区进行改造的行为。

(二)原属划拨性质的旧厂房改造，应按规定计算或补缴出让土地价款。

(三)旧厂房可自行或公开出让改造为商业、旅游、娱乐用途，由自然资源部门会同财政部门将土地出让价款的35%拨付给原权利人作为补偿。

(四)旧厂房改造为教育、科技、医卫慈善、文化、体育用途的，需按改造后用途重新核缴土地价款。

(五)旧厂房保留工业用途提高容积率但不延长使用年限的，不需增缴土地价款。

(六)集体工业用地转为国有工业用地出让的，由自然资源部门会同财政部门将不低于95%的土地出让价款拨付给原集体土地所有权人作为补偿。

(七)属市、区、镇(街)全资国有企业的旧厂房改造为含住宅用途项目的，可采取自行改造的方式实施，由自然资源部门会同财政部门将土地出让价款的20%拨付给原权利人作为补偿。

(八)旧厂房采取公开出让方式改造为含住宅用途项目的，由自然资源部门会同财政部门将土地出让价款按以下标准拨付给原权利人作为补偿：净容积率2.0以下(含)部分，拨付比例为60%;净容积率2.0至2.5(含)部分，拨付比例为40%;净容积率2.5以上部分，拨付比例为10%。因政府限价竞配建的建筑面积，按上述拨付分配比例以实物方式补偿给原权利人。

市、区政府主导的省级以上重点搬迁改造项目，扣除上述补偿和计提资金后的出让收益可按一定比例拨付给原权利人，支持项目搬迁安置。

(九)旧厂房改造为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，将不低于改造面积15%的土地(以下简称“公益性用地”)无偿移交政府，用于基础设施、公共服务设施或其它公益性设施建设。移交地块面积较小无法有效利用的，可按相关规定处理，土地价款全额归政府。

旧村庄改造政策和要求

(一)旧村庄改造是指对“城中村”“园中村”“空心村”等在内的旧村居(宅基地)进行改造的行为，旧村庄以集体建设用地为主，用途以宅基地为主，也包括村属学校、巷道、晒场、村办公用房等村公共设施用地。

改造范围内混含旧城镇、旧厂房、“三地”、“其他用地”的，且旧村庄改造面积占总改造面积70%或以上的，整体视同旧村庄改造，可协议出让给改造主体。

旧厂房权属历史及现状均属于该村集体方可纳入混含范围。旧城镇、旧厂房、“三地”、“其他用地”合计面积不超过总改造面积30%。

(二)旧村庄实施自行改造的，农村集体经济组织或其成立的全资子公司可以作为改造主体，也可以由农村集体经济组织与公开选