行业近况
3月19日，我们参加了由上交所发起的“走进REITs”公开调研交流活动，走访调研了上海地区若干REITs项目。
评论
保租房REIT：行业发展潜力可期。国泰君安城投宽庭保租房REIT及华夏基金华润有巢REIT租赁住房部分合计出租率分别达92.87%（截至2023年9月末）及93.07%（截至2023年12月末），保持较好水平。市场方面，当前上海市保租房市场供需仍然偏紧，未来保租房项目的进一步入市具备市场基础；微观层面，运营管理机构采用丰富的招租手段（如提前摸排租户情况并沟通意向租户、完善多元化招租渠道矩阵等）维持项目稳健经营。
发展方面，得益于原始权益人丰富的资产储备（上海城投集团及华润有巢在运营项目分别为5个、40个），我们认为相应REITs基金或具备较强的扩募潜力，有助于提升管理规模并分散经营风险。
厂房REIT：稳健经营穿越周期。截至2023年末，临港产业园REIT入池资产临港奉贤智造园一期和三期出租率分别为100.0%和96.3%（三期空置面积处于招商进程中）。结合实地调研及访谈交流，管理人认为临港产业园REIT后续经营或仍将维持稳健，主要基于下述判断：1）供给端：管理人认为入池资产属于单层标准厂房，在现行政策要求提高用地容积率大环境下，具有一定的稀缺性，未来受到同类型竞品的影响相对较小；2）需求端：入池资产所在片区已形成较为成熟的汽车零配件产业链（毗邻特斯拉上海超级工厂），有望持续吸引产业链租户入驻，从而支撑租赁需求。其次，入池资产所在片区作为上海市的新片区，享有广泛的政策支持和科创扶持，招商竞争力位居前列。管理人认为厂房REIT租户粘性相对较强，预计后续经营仍将维持韧性，兑现稳定的分红收益。
风险
同类型资产供给加速；租户提前退租；扩募不及预期。
