投资建议

伴随近期首批三单消费REITs的上市，中国REITs总市值突破千亿元大关。

我们认为未来一段时间REITs市场将迎来一个相对稳定的发展与投资环境，新一轮扩容周期蓄势待发。

理由

二级市场运行步入新阶段，价值发现的功能将进一步增强。我们认为REITs二级市场的运行已经步入上市以来的第三个阶段，其中第一阶段（2021年中上市至2023年4月）的运行主要体现债性逻辑，第二阶段（2023年4月至2024年1月）经历了投资者认知从债向股、以及伴生的估值结构性调整的过程（也是最为艰难的一个过程），第三阶段的开启以2月8日会计新规的落地为标志，在正式明确了REITs产品权益属性的同时，通过允许会计计量规则调整来实质性优化市场供需关系，令估值得以回归合理区间。我们认为这一回归的一大重要意义是使得二级市场能够在良性环境下继续发挥价值发现的功能，并与发行扩容形成相辅相成的关系，也给投资者一个更为稳定的配置环境。

发展主线重回市场可持续扩容。过去一年多来市场发生了较多的风险事件，使得各方精力部分用于应对挑战，而市场扩容的节奏则发生了暂缓。

尽管如此，我们认为以增加资产多样性和推动扩募为主的市场扩容策略没有发生根本变化，未来一段时间各方的注意力将重新更多聚焦回市场规模的发展与各项管理能力的建设。此外，我们认为投资者群体的扩容，投资者类型的进一步多样化，也是应有之义。

投资端，估值曲线的成形与资产端的分化是两条主线。如果我们认可上述对二级市场运行的阶段划分，那么过去3年多来估值曲线的含义可能也需要分别来看。如是，我们认为第二阶段以来的估值曲线显然还没有走出一个完整的周期，因此中国REITs市场的长期估值中枢与合理波动区间应仍需要更长维度的证据来刻画，以及这一过程中资产结构的动态调整或许也会给分析带来一些难度。反过来讲，现阶段侧重关注资产端的经营趋势分化，和对资产估值的溯源，对于投资可能是更有价值的。从当下的状态而言，我们认为中国市场从认识REITs的产品特性，到进一步认知背后各类资产的产业趋势，仍有相当的深化空间。此外，各板块内部运营管理质效的分化、扩募潜力的分化，也可能令市场逐步形成一批头部标的。

盈利预测与估值

维持覆盖标的盈利预测与评级不变。

风险

后续REITs市场扩容速度不及预期；部分项目基本面出现明显滑坡。