事件：招商蛇口公布2023年年度报告，全年实现营业收入1750.1亿元，同比-4.4%；实现归母净利润63.2亿元，同比+48.2%。

全年营收略微下滑，归母净利同比高增，业绩倍数维持合理区间。2023年，公司实现营业收入1750.1亿元（yoy-4.4%），实现归母净利润63.2亿元（yoy+48.2%），归母净利润同比高增主要由于：①计提资产&信用减值较2022年显著下降；②公司少数股东损益较2022年减少20.47亿元至27.87亿元，权益比例显著提升。截至2023年底，公司合同负债1615.3亿元（yoy+11.5%），能够覆盖2023年营收0.92倍，业绩蓄水池维持合理区间。

销售规模逆势增长，投资聚焦核心城市。2023年全国商品房销售额实现11.66万亿元，销售面积实现11.17亿㎡，同比分别下降6.5%和8.5%。公司2023年实现销售面积1,223.4万㎡（yoy+2.5%），实现签约销售金额2,936.4亿元（yoy+0.4%），销售规模逆势增长，跻身行业前五。2023年，公司累计获取55宗地块，总计容建面约590万㎡，总地价约1,134亿元（yoy+6.9%），公司投资拿地聚焦核心城市核心板块，2023年在“强心30城”、“核心6+10城”的投资金额占比分别达99%和88%。

财务费率大幅优化，销售费率小幅提升。公司2023年实现财务费率0.52%（yoy-0.55pct），同比显著优化主要由于：①融资成本下降，利息费用同比减少；②汇兑损失同比减少。公司2023年销售费率与管理费率分别实现2.47%（yoy+0.24pct）与1.36%（yoy+0.09pct），维持相对稳定。

三条红线维持绿档，融资成本不断优化。2023年，公司剔除预收账款的资产负债率62.41%、净负债率54.58%、现金短债比为1.28，三道红线稳定维持绿档。同时，公司加大公开市场融资力度，实现债务结构调整，新增公开市场融资324.3亿元，票面利率均为同期内房企债券利率最低水平，全年综合资金成本3.47%，较年初降低42BP。

盈利预测与估值：公司销售规模逆势增长，投资聚焦核心城市，融资成本不断优化，负债结构维持健康。我们预计公司24-26年营业收入分别为1899.3、1999.9、2087.2亿元,归母净利81.1、95.5、102.6亿元，对应PE分别为10.6、9.0、8.4倍，首次覆盖给予“推荐”评级。

风险提示：房地产市场持续低迷；政策落地不及预期；费率管控效果不佳。