行业近况

我们更新了2024年2月中金存量住房市场监测体系相关数据。

评论

2月二手房成交量剔除季节性后环比持平微跌，成交价季节性止跌但延续性仍待观察。成交量方面，由于2月有春节假期且与去年春节错位，2月二手房成交量指数同环比分别下跌45%和40%，调整春节影响后环比仅微降6%、同比在去年高基数上下降14%，1-2月累计来看同比下降9%，整体成交量仍处于较为景气的水平。成交价方面，2月中金同质性二手住宅成交价格指数由于季节性和部分城市需求支持政策出台等原因环比止跌，转为微涨0.3%，但该季节性表现仍明显弱于去年和前年同期，同比跌幅边际进一步走阔至-12.6%（1月-11.1%）。往前看，我们预计二手房成交量或仍将维持在较高水平（尽管小阳春表现可能难超去年同期的历史峰值水平），但价格层面能否就此企稳仍须视二手房供需相对关系的变化而定，2月活跃挂牌去化周期仍在41个月上下，在可监测历史中属于中位水平。

春节后挂牌量止跌转涨，存量房市场上卖家价格预期整体仍相对疲弱。挂牌量方面，2月下旬至3月上旬，我们高频监测的130城挂牌量环比上涨2.3%（1月至2月中旬环比-1.1%），止跌转涨的态势在超高、高、中能级城市中均有体现，不排除可能受到节假日的显著影响，我们建议持续关注挂牌量的边际变化。挂牌价方面，2月重点城市挂牌价仍延续环比跌势（2月-0.7%vs1月-0.8%），存量挂牌房源调价幅度也基本持平（2月-3.98%vs1月-4.00%），卖家的价格预期仍旧相对疲弱；我们认为挂牌价表现弱于成交价，可能与当前挂牌量转涨、去化周期不低、仍处于买方市场环境有关。

开年以来住宅租金环比走平，表现弱于季节性，租售比上行。2月中金同质性挂牌租金指数环比仍走平，表现与1月相同，未现常规的季节性小涨，待租周期也达到监测以来最高的3.17个月，租赁市场温度整体偏低；但由于挂牌价仍处于下跌趋势，租售比延续边际上行态势至2.05%（1月2.03%）。

估值与建议

2月二手房成交量剔除春节影响后环比持平仅微跌，成交价尽管由于季节性和政策原因阶段性环比止跌，但表现仍弱于去年和前年同期；叠加节后挂牌量转涨、当期去化周期不低，卖家价格预期整体仍偏弱。往前看，在价格预期完全企稳前，我们仍建议重点关注资产质量和盈利能力较稳健的优质红利股，如华润、国贸；待“三大工程”相关政策落地和起效预期进一步增强，可关注“三大工程”概念股，如天健集团（未覆盖）、城建发展，和均好型龙头房企，如A股招蛇、华发、滨江，港股华润、中海、越秀、建发。物管板块推荐华润万象生活、保利物业、中海物业，代建板块推荐绿城管理控股。

风险

政策落地和基本面修复不及预期；房企信用加速恶化。