今年全国两会期间，房地产再次成为焦点话题，如何化解行业金融风险、疏通房企流动性堵点、重构发展新模式，受到业内外广泛关注。

“建议取消商品房预售制度”“设立房地产预售资金保险机制”“制定系列金融方案促进房地产稳定发展”，各方都在积极建言献策。商品房预售是我国房地产行业的惯有制度，但自本轮地产周期下行以来，预售制下交楼困难已成为“在喉之鲠”;房企资金普遍紧张，更是当下急需解决的痛点与堵点，关系着后续行业长效发展机制能否顺利构建。

业内认为，从目前官方定调看，后续房地产行业要“标本兼治”化解风险，在需求端政策维持宽松、修复房企自我造血功能，持续改善企业融资环境;长期来看，要加快适应行业供求关系变化，构建“保障+商品”住房供给双轨制，推动建立房地产发展新模式。

房企融资堵点仍待疏通

两会向来是房地产政策的风向标，今年官方如何定调?

3月5日，政府工作报告中房地产相关内容延续了去年12月中央经济工作会议部署，多数出现在“更好统筹发展和安全，有效防范化解重点领域风险”章节。

报告强调，要“标本兼治化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，维护经济金融大局稳定”“优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展”。

“标本兼治化解房地产风险仍是2024年重要目标，当前房企整体资金面依然承压，特别是民营企业经营压力大，稳住市场主体是今年行业重要工作之一。”中指研究院表示。

当下稳定市场的一大措施，便是城市房地产融资协调机制。据住建部数据，截至2月28日，全国31个省份276个城市已建立房地产融资协调机制，共提出项目约6000个，商业银行快速进行项目筛选，审批通过贷款超2000亿元。

中指研究院表示，融资协调机制加快建立，有利于房企特别是民企资金流动性得到改善。随着项目资金逐渐落位，项目建设也将加速推进，对市场的正向影响有望进一步显现。

全国政协委员、均瑶集团董事长王均金也提到了相关问题。今年两会，他提交了一份《关于制定系列金融等政策促进房地产稳健发展的提案》。

王均金提出六点建议，包括金融机构平等对待房企融资需求、通过“贴息+REITs”模式盘活沉淀资产、地方政府建立城市公共住房基金、设立住房金融互助机构支持新市民购买住房、保障金融机构权益促进贷款积极性、抓好“一城一策”供需土地与房源规划管理。

就前述融资“白名单”制度，王均金认为，该机制对减少社会资源浪费、减少房地产阵痛作用巨大，但由于房产销售下滑，在建项目的未来销售去化预期较难评估，还款周期拉长、如期还款存在不确定性，是银行提供项目融资的最大瓶颈。

为此，他建议各地政府配套出台相关政策，建立类似城市公共住房基金，针对未能在合理期限内市场化去化变现、影响银行贷款还本付息的项目，按照政府审核成本价低价收购现房，这样既能增加城市租赁住房，也能打通“白名单”项目的资金链闭环。

值得注意的是，上述融资“白名单”制度更多是为助力“保交楼”，当前房企经营性现金流因销售端低位运行承压，融资端现金流亦受限，需要政策端的更多呵护与支持。

中银证券认为，除了银行贷款之外，房企在债券融资方面也应有更多支持，一方面稳定市场信心，另一方面今年房企债务到期规模较大，“借新还旧”是防止大规模违约的方式之一。目前房企融资紧迫性较强，部分房企仍有违约可能，债券融资方面急需政策出台。

商品房预售急需新路

除了疏通房企融资、化解行业风险，商品房预售成为一大热点话题。

今年，全国人大代表、浩天律师事务所合伙人会议主席朱征夫拟提交“关于取消商品房预售制度”的建议。朱征夫表示，商品房建设已经过了高速增长期进入存量时代，商品房预售制度会助长房企高杠杆高风险开发模式，建议考虑取消该制度。

预售制度取消会迫使小开发商进行重组整合，市场主体将更优质，楼盘烂尾和违约交付等问题大大减少。对银行而言，担保物由期房变为现房，担保物更集中可靠，坏账风险降低。对整个金融系统而言，供需两端的杠杆率降低，也有利于降低系统性金融风险的发生。

取消商品房预售、推行现房销售的问题，在业内争议已久。近两年，多地提出推行现房销售试点，不过目前仍停留在个别城市试点阶段，大规模推行尚有困难。

中指研究院市场研究总监陈文静表示，近年不少城市加强预售资金监管，而过度严格的预售资金监管，也一定程度上影响了房企资金流动性。

“预售制改革在稳步推进。”她表示，现房销售试点是重要方向，进一步完善预售资金监管也是重要举措之一，如何在保障项目交付的同时，减弱资金监管对企业流动性的影响、提高预售资金使用效率等，是需要考虑的问题。

3月7日，全国政协经济委员会副主任易纲表示，建议设立房地产预售资金保险机制，允许房企依法合规动用一定比例的预售监管账户资金。

具体而言，由中央财政或人民银行每年按预售监管资金余额的1%提取预售保险基金