本报告导读：

2024年1~2月TOP50房企拿地规模同比上涨，在结构上出现“头部集中，整体分化”的态势；部分房企投资力度加码，积极布局核心城市优质地块。

摘要：

TOP50房企2024年1~2月累计新增土地货值同比上涨27%，出现“头部集中，整体分化”的态势。根据克而瑞数据（下同），以新增土地货值为口径统计房企拿地规模，TOP50房企1~2月累计新增土地货值3283亿元，同比上涨27%。进一步，土地市场开始呈现出“头部集中、整体分化”的态势：一方面，TOP10房企2月单月的拿地规模占TOP50房企的比例较1月上涨7pct至54%；另一方面，在TOP50房企中，未进入1月单月TOP100榜单的房企占比36%，2月单月未新增拿地的房企占比44%，因此仅剩20%的房企拿地规模相对稳定，对应着就全局而言拿地企业结构分散。同时，从各梯队房企拿地门槛的变化也可佐证上述结论，1~2月新增土地货值TOP10、TOP20的门槛分别同比上涨77%、19%，但是TOP30、TOP50的门槛分别同比下滑22%、43%。

央国企主力地位不变，尤其是TOP10房企中仅1家为民企。1~2月累计新增土地货值TOP50房企中，央企、国企、民企的新增土地货值分别为1268亿元、1588亿元、427亿元，央国企占比87%，其中TOP10房企中仅滨江集团一家民企。另外，从单家房企的拿地规模来看，2月部分品牌房企投资力度加大，2月单月新增土地货值超百亿的有华润置地、中建壹品等。

以杭州土拍为验证，核心城市的优质地块依旧具备吸引力。2月27日，杭州土拍共成交7宗宅地，成交总金额为112亿元，在已经取消土地限价的政策背景下，整体溢价率达到19%，其中有6宗地的溢价率超过此前15%的上限。从参与土拍的房企名单来看，各地块的参拍房企数在6~15家之间，包括绿城、建发、招商、滨江等，并且杭州作为目前民企较为活跃的城市，7宗地中有5宗由民企竞得，金额占比达到68%。杭州土拍的火热，既来自房企对于杭州楼市的信心，还与相关地块质量优质有关，再度说明了核心城市的优质地块依旧火热。

继续重视重组类标的和小盘价值。2024年的机会主要来自于资产质量优质的困境反转型公司，受益标的为旭辉控股集团、融创中国等，关注港股通变化，并继续推荐园区公司，包括中新集团、招商蛇口，龙头房企推荐保利发展。

风险提示：市场需求加速下行。