开年以来，公募REITs产品行情表现不佳。截至2月2日收盘，中证REITs指数今年以来下跌4.55%，收报708.33点。

市场人士认为，投资者应理性看待新兴产品的市场表现，正视金融产品的周期性。而在当前环境下，有稳定且可持续的分红现金流的产品具有稀缺性。

市场人士建议，投资者可积极关注价格出现超跌、现金分派率合适，同时经营仍有一定保障的资产和估值合理、资产优质的新资产类型REITs。

REITs出现阶段性调整

2023年四季度，公募REITs业绩延续分化，板块间的修复节奏仍受到经济周期等因素的持续影响。不同类型的产品、同一类型的不同产品之间已经开始逐步出现分化，并在二级市场价格上开始体现。

截至今年1月29日收盘，我国公募REITs合计发行规模达1035.66亿元，其中首发上市30只，首发募集资金规模985.02亿元;扩募发行4只，扩募募集资金规模50.64亿元。全市场总市值为805.11亿元，较发行规模缩水22%。

银河基金基础设施与不动产投资部总监助理朱霞表示：首先，REITs作为大类资产的一部分受到了整个市场的走势及投资情绪影响;其次，部分REITs产品底层资产经营以及分红率不及预期，带动了同类型产品以及整个市场的下跌，当二级市场价格下跌到一定幅度后，部分投资人不得不卖出止损，又进一步影响市场情绪，使二级市场价格再度下跌。

不过，这轮调整也使得REITs正进入合理估值和理性市场的状态。

中证鹏元研发部高级研究员吴进辉也认为，我国公募REITs市场开市两年多以来，正在经历稀缺性—价值回归—均衡的三个阶段，二级市场下跌与宏观和行业景气度、初级市场、投资者类型单一和缺乏增量资金等因素有关，建议投资者理性看待新兴市场。

他认为，2023年国内宏观经济的强预期和弱现实以及REITs底层资产出现经营波动，使得前期估值虚高和炒作心态逐步回归理性，这是二级市场价格逐步回归内在资产价值的过程。

“当前我国公募REITs市场仍处于初级阶段，要牢牢认清初级市场的本质，市场的下跌也是初级市场必须经历的过程。”吴进辉说。

朱霞也表示，REITs以机构投资者为主，所以去除尚在锁定期的战略投资人外，市场整体流动性不高，因此少量交易资金就可以使价格出现大幅波动。

“公募REITs底层资产都有较长的剩余期限。但目前受到投资人结构的影响，除险资外，公募REITs的投资方主要是银行理财、私募产品等，市场价格会受到上述短期资金影响。”朱霞说。

对此，多位市场人士表示，要正视金融产品的周期性，没有资产是只涨不跌的，也没有产品是只跌不涨的。

“部分投资者实际上是长期持有产品，其目的是去赚派息收益，而不是赚波动收益，短期的波动没有任何影响。想要做波段的投资者可能目前会感到比较悲观，如果赚派息的钱，则不需要过度悲观。”一位REITs管理人说。

REITs已显示出一定配置优势

REITs的定位是基于股债之间的特殊权益性质的中长期投资品种，最大特点是高比例分红，同时能享受资产增值，是中等收益和中等风险的品种。多位投资者也表示，会多关注REITs资产。作为另类高分红资产，REITs经过前期市场估值连续压缩后，相较于股债均已显示出一定配置优势。

据中金公司发布的研报，REITs作为具有强制分红属性的特殊权益类产品，能够提供相对稳定的现金流。中国公募REITs的投资收益主要来源于底层资产经营所带来的现金流分红收益以及底层项目潜在增值收益(一般通过二级价格上涨体现)。

该研报认为，在当前宏观背景下，稳定且可持续的分红现金流具有稀缺性，这或是现阶段市场延续高分红策略背后的支撑要素之一。作为上述策略的延伸，基于REITs产品特性、市场发展前景以及现阶段与股债的比价优势，其建议投资人关注REITs市场配置的价值和机会。

在朱霞看来，公募REITs是高分红比例的产品，强制90%以上的分红，而且底层资产明确清晰。因为公募REITs的资产范围更小，所以在信息披露上可以直接披露到单个资产本身的现金流。

“我认为很多公募REITs的现金流都具备较强的未来增长预期，比如高速公路的车流量及通行费收入、产权类项目的租金等等，当然现金流增长比较依赖于宏观经济环境变化和产品本身的运营管理能力。”朱霞说。

关于如何具体做REITs产品的配置，中信证券首席经济学家明明则表示，投资者可择时布局抗周期特征明显的资产，例如保障房、生态环保和能源。同时，积极关注价格出现超跌、现金分派率合适、同时经营仍有一定保障的资产，包括部分高速公路、仓储物流、工业厂房以及部分二线产业园。

“要重点关注REITs产品的条款、现金流来源，也看投资人结构，比如原始权益人持有占比，各类型投资人持有份额的占比构成，筹码结构以及市场对该类资产的观点。”一位公募基金FOF基金经理说。

该基金经理更多关注能源项目如新能源、电力等，这些项目的收益保障性更高一些，也适合从波段操作中获得收益。

吴进辉也表示，2024年REITs市场或震荡向上，保障房和能源REITs品种的抗跌性和韧性已经有所体现，部分超跌的优质标的存