2023年7月24日召开的中央政治局会议提出，“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势。”供给契合需求，房地产市场才能逐步企稳向新模式过渡，推动房地产业转型和高质量发展。明年新供住宅，将来源于两个渠道，一是今年新拿地项目，二是库存项目盘活。

截至10月末，2023年土地供应同比下滑明显，明年是否面临有效供应不足的压力？未来商品房供给情况如何？分线来看有何不同？

2024年商品房供给的关键变量是什么？本文将从商品房供给总量、不同能级城市供给情况、供给关键变量三方面分析。

今年的土地供应与2024年新增商品房供应存在缺口，亟需盘活存量2023年1-10月土地成交建面仅为去年全年的45.4%。2023年1-10月土地成交规划建筑面积7.6亿平方米，同比下降29%，2022年土地成交建面同比下降26.7%，连续两年土地供应大幅下滑，市场新增供给明显不足。2019-2022年全国土地成交建面分别为：26.2、29.7、22.8、16.7亿平方米。

2023年库存持续走高，市场仍有大量库存项目需要盘活。据我们测算，2023年前10月，全国狭义库存，即商品房待售面积6.5亿平方米，累计同比增长19%，预计去化周期6.5个月。广义和更广义库存总量一直处于高位，并有攀升趋势。截至10月，广义库存，即已开工未售的面积42.6亿平方米，去化周期较2022年底增长7.5个月，达到42.8个月；更广义库存，即含待开发土地的未售面积51.1亿平方米，去化周期较2022年底增长8.9个月，达到51.5个月。

新增土地供应与2024年新增商品房供应预计存在1.4亿平方米缺口。2023年前10月，全国土地共成交规划建筑面积7.6亿平方米，据我们测算，预计11、12月将有2.9亿平方米土地成交，全年成交10.5亿平方米。新增供地全部正常节奏开发的情况下，将在2024年形成10.5亿平方米商品房供应，预计2024年将有11.9亿平方米商品房成交，两者缺口部分，将由库存项目补足。

2024年不同能级城市商品房供给情况存在差异1、一线城市热度较高，需积极盘活存量项目、加快新盘入市，维持供需平衡

一线城市土地供给小于商品房需求。销售供给比例，即当年度商品房销售面积/上一年土地成交建面，可以粗略表征供需关系，2021年一线城市该比例接近100%，2022年为78%，近5年该比例为114%。

总量供小于求的同时，还存在土地供应郊区化，供给结构错位的问题，改善需求未得到充分满足。

预计一线新增土地供应与2024年商品房供应存在2692万平方米缺口。2023年1-10月，一线城市土地成交规划建面2270万平方米，占全国比例为3.0%。据我们测算，预计今年全年一线城市土地成交建面在3131万平左右，假设100%会被正常开发形成有效可售供应，将对应明年3131万平方米的商品房销售。预计2023年全年商品房销售4723万平方米，2024年全年商品房销售5823万平方米，那么将有2692万平方米缺口要靠存量项目供给。随城中村改造项目推进，预计土地供给在量和结构方面均可得到补足。

2、二线城市供给存在缺口，盘活存量土地很重要预计二线新增土地供应与2024年商品房供给存在1.5亿平方米缺口。1-10月二线城市土地成交规划建面1.8亿平，占全国比例为23.7%，据我们测算，预计今年全年二线城市土地成交建面在2.5亿平方米左右，假设100%形成有效可售供应，对应明年2.5亿平方米的商品房供给。预计2023年全年商品房销售3.3亿平方米，2024年商品房销售4亿平方米，新增供给与未来需求存在1.5亿平方米缺口。近5年销售供给比例为84%，需要盘活存量土地支持供给。城中村改造有助于推动供给结构优化，其进程也将显著影响未来土地供应。

3、三四线市场疲软，仍面临供给过剩风险

预计三四线新增土地供应多于2024年商品房所需供给。1-10月三四线城市土地成交建面5.4亿平方米，占全国比例为70.9%，据我们测算，预计今年全年三四线城市土地成交建面在7.4亿平左右，供给端同比大幅下滑。假设100%形成有效可售供应，对应明年近7.4亿平方米的住宅供给。预计2023年全年住宅销售8.1亿平方米，2024年全年住宅销售7.3亿平方米，2023年土地供应多于2024年商品房所需供给1546万平方米。

市场疲软面临供给过剩风险，三四线城市库存处于高位，近五年的销售供给比例为61%。短期内市场观望情绪仍浓厚，新增土地供给适当缩减，有助于引导房地产市场稳定发展，三四线未来市场重点仍应放在保交付、消化存量供给及盘活存量土地。

城中村改造落地速度是影响供给的关键变量

刚需购房到改善购房，改善时代到来。改善需求增加，现有库存中大建设时代的产品无法匹配改善需求，出现供应结构性错位。随着取消土地拍卖中的地价限制以及取消远郊区容积率1.0限制等政策出台配合城中村改造同步推进，使商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，达成稳地价、稳房价、稳预期的目的。

城中村改造优化供给结构。据我们测算，预计城中村改造将在2024年通过改造地块新建商品房，提供7695万平方米商品房供给，其中一线城市供给846万平方米，二线城市6848万平方