在六次参与北京土拍无果后，10月18日，东方雨虹旗下的北京虹曦置业终于摇中了丰台区南苑地块，溢价15%至40.135亿元成交。

由于缺乏房地产开发经验，北京土地投拓圈便有传言，东方雨虹将引入中海地产一起开发南苑地块，实际上充当了后者的“马甲”。

不到一个月，东方雨虹的“马甲”身份似乎就已坐实。

11月16日，东方雨虹宣布将地块开发主体公司虹丰置业(该用地的建设主体)的95%股权转让给苏州竹辉兴业，转让价格为47.5万元。

交易公告显示，苏州竹辉兴业主营业务包括“在DK20190028地块内从事房地产开发与经营”。而DK20190028地块是中海地产2019年在苏州拿下的钟南街东、港田路南地块，可以推断苏州竹辉兴业实际为中海地产旗下公司。

东方雨虹的此番操作背后，究竟蕴含着怎样的考量?

“马甲”疑云东方雨虹是国内头部建筑建材系统服务商，也是房地产产业链上的一员，以建筑防水业务见长，其客户涵盖了不少大型房地产企业。

借助基础设施投资发力和房地产市场红利，东方雨虹的规模也快速做大。2021年，东方雨虹实现营业收入319.3亿元，归母净利润42亿元，为历史新高。

但在房地产开发领域，东方雨虹经验寥寥。

2020年，其入股了奥园在广州增城的一个住宅项目，持股20%，计划建设东方雨虹华南总部基地;2021年，东方雨虹以1.12亿元竞得广州花都区一宗商住地块，计划建设公司国际绿色建筑建材中心项目，地块于今年6月举行了开工仪式。

这两宗地的获取，均用于自身业务发展，且并非由东方雨虹自主搭建团队进行开发建设。其中，增城项目是与奥园合作开发;至于花都项目，公开信息显示，东方雨虹正在寻找总承包方、造价咨询及竣工结算审计咨询方。

2023年，北京土地市场不断推出优质地块，类似东方雨虹这样的非地产背景竞拍者并不少见。但其从拿地到转手的节奏之快，在市场上颇为少见，也难免让人对其承担的角色产生怀疑。

9月4日，北京市规划和自然资源委员会挂牌丰台区南苑棚户区改造一期用地。10月18日，地块进行现场竞价，除东方雨虹外，另有包括中海在内7家竞买者参与。最终，东方雨虹旗下的北京虹曦置业有限公司以40.135亿摇中。11月16日，东方雨虹将地块转让给中海旗下公司。

从挂牌到拿地，再到转让，整个过程仅70多天。

北京虹曦置业也是一个“新面孔”。工商信息显示，北京虹曦置业有限公司成立于2023年3月1日。9月1日，公司获得北京市顺义区市场监督管理局的核准。9月11日，公司获取房地产开发二级资质。

近年来，热点城市土拍竞争激烈，不少地块在触及价格上限后，需进入摇号环节。为提高中标概率，一些企业通过临时注册“马甲”公司的方式进行参与。但在被监管部门叫停后，这种方式已很少出现。

相比之下，北京虹曦置业与中海地产并无股权层面的权属关系，其在参与拿地时，至少不会因资格问题被拒之门外。

但东方雨虹与中海地产是否有私下“结盟”的行为，目前并无实据。截至记者发稿时，双方均未就此作出回应。

北京某资深房地产从业者向21世纪经济报道表示，从快速注册公司、拿地后快速转让的做法来看，东方雨虹此举具有典型的“马甲”特征。而京城地产界同行也大多将其认定为“马甲”行为。

他认为，东方雨虹并不具备自己拿地、自己开发的现实可行性。一方面，东方雨虹缺乏房地产开发经验，重新搭建团队的成本较高，风险也难以把控;另一方面，从其自身的资金状况看，斥资40亿元拿地开发很难说是一笔明智的投资。截至2023年9月底，东方雨虹的账面货币资金仅为41.63亿元，刚刚够支付这笔土地款。

地产之痛事实上，东方雨虹从未表示拿地的目的是为了自己开发。相反，管理层曾多次表示，“公司始终聚焦建筑防水行业”。

在拿地次日发布的《关于子公司取得土地成交确认书的公告》中，东方雨虹称，公司拟通过该土地资源合作与客户建立长期稳定深度的业务合作关系。

11月16日，东方雨虹在深交所互动易回答投资者“公司拿地做商业地产是出于什么考虑”一问时，对上述“业务合作”进行了解释——公司已于2023年11月15日召开的第八届董事会第十五次会议审议通过了《关于转让下属子公司部分股权暨签署股权转让协议的议案》。

换言之，东方雨虹参与南苑地块土拍并将其转给中海，是为了获取与中海的业务合作。

站在东方雨虹的角度，这种诉求颇为合理。

2021年下半年以来，房地产市场进入深度调整期，并波及上下游行业。当年，虽然东方雨虹的营收和利润双双创新高，但计提坏账规模也大幅增长。公司在年报中称，除某大型出险房企已经计提坏账外，东方雨虹还有来自华夏幸福、实地地产、融创、万达、福晟等企业的应收款计提坏账准备。

到2022年，楼市继续调整，东方雨虹的营收和利润多年来首次下滑，应收账款坏账准备与合同资产减值准备余额合计达到13.91亿元。

最近3年，东方雨虹应收账款也持续增长，2020年末、2021年末、2022年末分别为61.01亿元、87.64亿元、108.79亿元，2023年上半年增至136.8亿。若楼