“告别历史，重铸新晨”、“拨云见日，革故鼎新”，类似的语句，是各家券商近期陆续出炉的房地产行业2024年度投资策略的常见标题，在新旧模式转化中，地产行业正在艰苦探索。

纵览各家券商的投资策略，即将到来的2024年，地产行业仍将处于缓慢复苏的进程中。不过，不少券商对2024年地产行业销售端的企稳回升有积极的期待，而行业在投资端的压力或将继续延续。城中村改造的推进效果，则被视为未来数年里地产行业的最大变量。

探索新模式

2023年对于房地产而言是历史性的一年，行业有待改善，企业盈利延续寻底，与此同时，中央首次定调房地产行业供求关系发生重大变化。华泰证券在年度策略中形容，“我们似乎看到房地产行业新模式徐徐拉开序幕，逐步迎来一个新的图景”。

2023年，持有地产股依然不是好的投资选择。截至11月15日，申万房地产指数今年以来累计下跌超19%。如果当前股价走势维持至年底，房地产板块将连续第四年全年股价收跌。

逐月拆分地产股业绩表现，地产股走势较佳的时间出现在今年7月份，当月申万房地产指数大涨14%，几乎一口气填平此前四个月的全部跌幅。7月份地产股股价的亮眼表现与楼市3月、4月短暂的销售小阳春错开，与政策调整预期时点更为贴近。光大证券分析师何缅南分析，政策预期对于房地产板块的投资情绪影响较大。

回顾7月份，地产政策的优化调整迈入高潮。7月24日召开的中共中央政治局会议定调，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，促进房地产市场平稳健康发展。随后，住建部、央行、各地政府从供需两侧，出台了包括认房不认贷、首套首付降低等一系列政策，响应中央号召。

“其实，房地产行业早已进入到政策放松阶段，且放松已经持续了约2年时间，政策友好期已经长于过往周期。”申万宏源分析师袁豪等在年度策略中表示，“但经历2021年底、2022年底以及2023年7月三轮房地产救市政策出台之后，目前房地产市场却依然处于走弱趋势当中，也表明了目前的救市政策效果并不理想。”

本周最新出炉的经济数据，印证了房地产市场仍在走弱的判断。

统计局数据显示，今年前10月，销售层面，商品房销售面积9.26亿平方米，同比下降7.8%;商品房销售额9.72万亿元，下降4.9%;投资层面，全国房地产开发投资9.59万亿元，同比下降9.3%;价格层面，10月份北上广深四个一线城市新建商品住宅销售价格分别环比跌0.4%、涨0.2%、跌0.7%、跌0.5%。在保交付持续推进下，竣工数据是少有的正增长数据，前10个月，房屋竣工面积55151万平方米，增长19.0%。

基本面走弱，政策敏感度降低，共同造就了地产股今年的下行趋势。而从二级市场角度，目前地产股估值处于低位，资金关注度也极低。

据何缅南统计，截至10月底，申万房地产板块PB接近历史1%分位，处于历史最低区间;动态PE为10.75倍，接近2014年以来历史PE的47%分位数。他认为，“从PE估值角度看，地产开发板块目前估值处于历史均值附近较为合理;从PB估值角度，我们认为板块PB仍有提升空间。”

从资金配置情况来看，统计显示，截至2023年三季度，房地产板块净值在基金持仓净值中占比为0.27%，较2022年三季度降低0.17个百分点;占股票投资市值比为1.23%，较2022年三季度降低0.77个百分点。同时，截至三季度末，北向资金2023年以来累计净卖出房地产股票60.9亿元，仅在7月份净买入房地产股票30.2亿元。

销售端或企稳回升

明年，地产行业基本面、股价表现是否会有所反弹?综合各家券商观点，2024年地产行业或仍将处于新旧模式转换的筑底期，不过部分券商基于对地产中长期需求的确定性，对明年销售端的企稳甚至增速转正抱有期待。

“不同于以往周期的‘V’型反转，考虑到本轮周期供需两端的约束，预计本轮周期中房地产总量或呈现‘L’型走势。”袁豪等在年度策略中表示，“不过考虑到需求端中期需求仍有支撑、供给端库存低位对价格有支撑，因而我们对我国房地产行业中期并不悲观。”

不论出于刚需还是改善，居民中长期住房需求总量的稳定，是各家券商对行业的基本假设。虽然市场处于下行趋势，但是并没有动摇各方对未来全国房地产需求维持在10亿平方米以上的信心，这一需求量仍将撑起可观的行业规模。而今年全国新开工面积或将不足7亿平方米，两相对比之下现阶段住房建设水平明显不足，万科董事会主席郁亮此前就据此提出了“超跌说”。

比如，西部证券的年度策略指出，在整体经济环境和政策环境正常的年份，全国的城镇内生需求中枢均衡位置在10.7亿平方米左右具备一定的合理性，在较好情况下全国需求中枢约为16.2亿平方米。申万宏源提出，预计我国未来5-10年的商品房需求中枢约为13.4亿平方米;方正证券认为，未来需求中枢有望维持每年10-12亿平方米。

以此为支持，多数券商对明年地产销售数据转正抱有期待，并且对销售金额的增长预期高于对销售面积的增长。

广发证券在2024年前瞻中表示，乐观情况下，预计当年销售面积12.72亿平米，同比增长3%，销售金额同比增长6%;申万宏源预计