随着房地产业发展向新模式转型，我国城市发展也在由过去“增量为主”转向“存增并重”，更加注重“质”的提升。在这样的背景下，中央自4月以来密集强调要“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造”，目的是消除城市建设治理短板，推动城市高质量发展。
城中村改造是一项难而正确的复杂系统工程。目前改造进度如何、各地有哪些新思路，将对全国房地产销售和投资有多大影响？本文重点围绕这些问题展开论述。
央地积极探索城中村改造机制和模式
中央不断完善城中村改造制度建设。7月21日，国常会审议通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。7月28日召开在超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议明确，改造方式为拆除新建、整治提升、拆整结合三类，改造资金和规划指标全市统筹、土地资源区域统筹，坚持净地出让。9月5日，自然资源部印发《关于开展低效用地再开发试点工作的通知》，在北京等43城开展，创新举措涉及收储机制、征收补偿办法、激励政策、容积率奖励等。
地方一城一策，积极创新模式。广州年初计划全年推进127个城中村改造项目，6月发布《优化城中村全面改造项目审批流程的通知》，优化审批和征拆等环节；7月17日发布《广州市城中村改造条例（征求意见稿）》，是国内首个针对城中村改造的地方性法规条例；7月27日出台城中村改造新政，探索城中村改造复建物业设置综合产业用地等；9月1日成立广州安居集团，推动城中村改造与保障性住房建设。北京3月底发布《北京市征收集体土地房屋补偿管理办法》（征求意见稿），明确以房屋安置方式为主，做到安置房先行，尽量缩短期房安置周期。上海4月规划今年启动10个城中村改造项目、改造面积不少于130万平方米。合肥5月6日提出3年内基本完成104个城中村改造，5月23日召开专题会议明确提出，推动“货币化安置、异地安置、入股安置”等多元化安置方式。郑州8月3日发文表示，城中村改造、城市更新中涉及的房屋征收，通过购买商品住房、发放安置房票等货币化为主的方式实施安置。南昌8月17日发文表示，未开工的安置房征收项目，被征收人可选择货币化、“房票”和实物安置方式，对选择“房票”购买新建商品房安置的予以奖励。
两种假设下城中村改造对房地产销售和投资影响测算本文假定平均改造周期为2023-2027年共5年，测算范围为35个城市，包括城区常住人口在500万以上的21个超大特大城市和300~500万的14个Ⅰ型大城市。由于不同的拆除面积比例、新建商品房容积率等对房地产销售和投资的测算结果影响较大，因此本文假定了乐观和谨慎两种情形。其中，乐观情形假定拆除面积占比50%，70%房票安置（假设为人均60平方米的安置补偿）、30%纯货币化安置（假设货币化安置部分有70%的商品房购买率、平均购买面积为人均40平方米），改造地块新建住宅容积率为原来的3倍。
谨慎情形假定拆除面积占比20%，改造地块新建住宅容积率为原来的2倍，其余假设与乐观情形相同。此外，城中村改造节奏预计会呈现典型非线性特征，假设5年改造面积比重分别为10%、20%、30%、25%、15%。
1、乐观情形
销售端，总体预计城中村改造5年改造期内共拉动住宅销量14.4亿平，占全国住宅总需求56.9亿平的25.3%。具体看，由于改造节奏不同，预计5年内拉动销量呈非对称倒U型分布。其中，2023年拉动销量最少，为1.4亿平，占当年住宅需求面积11.8亿平的12.2%；2024年拉动销量增至2.9亿平、占全年11.8亿平的24.5%；随后2年拉动效果较显著，2025年拉动4.3亿平、占全年11.7亿平的36.8%；2026年拉动3.6亿平、占比33.1%；2027年拉动销量降至2.2亿平，占比20.0%。
投资端，总体预计5年内共拉动房地产投资12.1万亿元，占全国62.0万亿元房地产投资总额的19.5%。城中村改造对房地产投资的拉动作用会有时滞，原因是先通过安置房供应拉动销售，但安置房或商品房从新开工到竣工存在施工周期。具体看，预计5年每年的房地产投资额在11.7-12.9万亿元间，2023年拉动数额最少，为0.3万亿元，占当年房地产投资额11.7万亿元的2.3%；2024年起拉动效果开始显现，拉动投资额增至1.9万亿元，占到全年12.2万亿元的15.5%；拉动效果最突出为2025、2026年，分别拉动3.5、3.8万亿元、占比27.0%、30.2%；2027年数额开始下降至2.7万亿元，占比21.0%。
2、谨慎情形
销售端，预计5年改造期内共拉动住宅销量4.2亿平，占全国住宅总需求56.9亿平的7.3%。具体看，2023年最少，拉动0.4亿平，占当年全国商品住宅总需求11.8亿平的3.5%；2024年拉动0.8亿平，占到全年总需求11.8亿平的7.1%；2025年拉动最多为1.2亿平，占比10.6%；2026、2027年拉动降至1.0、0.6亿平，拉动比例依次降至9.6%、5.8%。
投资端，预计5年共拉动房地产投资4.4万亿元，占全国房地产投资总额62.0万亿元的7.2%。其中，2023年的拉动规模最少，为0.2万亿元，占当年房地产投资的1.5%；2024年起拉动作用开始凸显，拉动0.7万亿元、占当年的6.0%；2025、
