[“涉及客户会超过4000万户，按照5.15%的利率粗略统计，存量贷款余额在25万亿左右，目前全部的房贷余额为39万亿元左右，也就是说，按照比例来算，差不多有三分之二的用户将受到此次政策利好。”接近监管人士强调。]

存量房贷利率下调政策靴子落地。

中国人民银行、国家金融监督管理总局8月31日联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。

从内容来看，统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限，不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%;存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向金融机构提出申请，由金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款，借款人也可向金融机构提出申请协商变更合同约定的利率水平。

一天内两大重磅利好惠及市场。一位接近监管人士对第一财经表示，这些政策措施的出台将有力支持房地产市场健康有序发展，降低存量房贷利率可节约居民利息负担，居民可以不用再节衣缩食提前还贷，显著增加消费能力。

调整优化差别化住房信贷政策

根据上述通知，一是统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限。不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%。

在实施“限购”措施的城市，调整后首套和二套住房最低首付款比例政策下限分别从30%和40%降至20%和30%，居民家庭可更好运用个人住房贷款满足刚性和改善性需求。

二是将二套住房利率政策下限调整为由不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)加60个基点调整为不低于加20个基点。首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限LPR减20个基点。对于符合首套住房贷款利率政策动态调整机制相关条件的城市，还可阶段性下调或取消当地首套住房贷款利率下限。

各地可按照因城施策原则，在不低于上述全国统一的住房信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势和调控需要，自主确定辖区内首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。银行业金融机构在各地下限基础上，按照市场化原则合理确定每笔贷款的具体首付款比例和利率水平。

近几年，由于房价低迷，北上深以外的大部分城市普遍大幅下调了按揭贷款加点幅度。但北京、上海和深圳房贷利率加点政策依然保持了稳定，加点幅度保持不变，目前北京首套房新发放房贷利率下限为4.75%(LPR加点55BP)，上海为4.55%(LPR加点35BP)，深圳为4.5%(LPR加点30BP)。

“地方房地产的供需关系决定了因城施策的工具箱使用情况有所不同。现在的利率政策体系有一个全国的下限，实践来说，每个城市都有权利根据自己的情况再定一个下限。”接近监管人士对记者表示。

此次通知对于“限购”和“非限购”城市一视同仁，也将利好这些城市的客户。从首付比例来看，例如，目前北京市购买普通自住房且为第二套住房的，首付款比例不低于60%;购买非普通自住房且为第二套住房的，首付款比例不低于80%。

此次通知落地后，全国层面购买二套房的最低首付比例下限调整为30%，但北京等城市最终比例调整则按照具体市场形势和调控需求，自主确定。

存量房贷利率平均降0.8个百分点

记者采访了解到，存量首套住房商业性贷款利率调整后，几千万户、上亿居民的财务负担会有明显下降，平均降幅约为0.8个百分点。以100万元、25年期、原利率5.1%的存量房贷为例，假设房贷利率降至4.3%，可节约借款人利息支出每年超5000元。

值得注意的是，调整后的存量房贷利率要符合贷款发放时的当地房贷利率下限政策。新发放的贷款利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价(LPR)上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

一位接近监管人士对第一财经表示，前些年房地产市场上涨较快，各城市按照因城施策原则确定当地房贷利率政策下限。同时，一些银行对房贷总量实施了控制，但居民购房热度高、房贷申请量大，供需出现了一定的错配，造成当时发放的房贷利率明显高于政策下限，也高于银行补偿风险的需要。当前房地产市场供求关系已发生重大变化，存量房贷利率在LPR上偏高的加点部分可适当下调。

该人士表示，此次要求调整后的存量房贷利率需符合贷款发放时当地房地产政策，即不低于当时所在城市房贷利率政策下限。这一方面是为了维护当时房贷利率政策下限的权威性，另一方面也是为了保证政策的公平性，确保调整过程平稳有序，避免由于存量房贷利率调整时间不同，而导致利率水平有所差异等问题。

例如，若以当前的房贷利率政策下限或者实际新发放的房贷利率水平确定，就可能出现不同时间调整的客户，调整后的利率水平有所差异的现象。未来房贷利率政策下限可能下调，或者新发放房贷利率又有所下降，就会导致完成调整较早的客户，利率水平较高。

目前，全国首套房贷利率政策下限为：2019年10月至2