7月21日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》（下称《指导意见》）。城中村改造讨论引发热议。在地产持续下滑的大背景之下，这一轮城中村改造会在地产市场激起怎样的浪花，这是当下最关注的问题。

从中央到地方，政策持续加码，城中村改造重要性再度提升。

本轮城中村改造政策脉络，源头可追溯至2020年。（1）2020年《十四五规划》首次提出了城市更新行动。（2）今年4月28日，政治局会议提出在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，各地区早已陆续公布具体安排。（3）此次国常会出台的《指导意见》，针对超大特大城市（21个城市）进一步细化具体工作要求。

年初至今，上海、广州等多个城市相继发布改造细则。广州今年计划推进127个城中村改造项目，力争完成2000亿元城市更新固定资产投资目标。上海在民生工程推进会上计划2023-2025年新启动30个城中村改造项目，每年10个，面积不少于400万平。

相较之前年份棚户区改造，本轮城中村改造政策有三点不同。

2014年棚户区改造撬动一轮房价上涨，因为流动性驱动需求释放，最终带来地产牛市，尤其是三四线地产价格超预期上涨。这次情况并不一样。

第一，住建部在2021年8月发布的《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》中指出以保留利用提升为主，加强修缮改造，而不是拆除重建。

第二，2021年，21个超大特大城市房地产开发投资额占全国比重为34%，住宅销售面积占比21.3%。当下政策涉及21座城市城中村改造，而非撬动三四线新增地产需求。

第三，本次改造资金来源是政府资金与民间资本共振，之前棚改主要依赖政策性金融工具。

预计未来三年，城中村改造投资或每年在1万亿左右。

城中村改能够撬动多大投资规模，目前尚未可知。我们从两个维度尝试给出参考数据。

目前已有11个城市公布十四规划期间投资规模4.4万亿。按照这一节奏，预计2023-2025年，21个特大超大城市每年城中村改造投资规模或在万亿元。

第三方数据显示，2019-2021年城中村改造规模都超万亿，只是2022年有所降温。

我们综合上述口径，预计未来三年21城中村改造投资或每年1万亿。

城中村改造政策加码背后的两点含义。

城中村改造并不意味着总量投资大规模扩张，当下时点政策强调大中城市城中村改造，政策尝试给房地产市场注入信心。

与旧城改造相关的规划设计、装修板块或将迎来投资机会。此外，未来城市之间房地产发展分化会进一步加剧。

目前，超大特大城市都在斥巨资改善公共基础设施、改造城中村和老旧小区。政策倾斜下，城市硬件条件改善会进一步吸引人口、资源和生产要素向其流入，加剧未来区域间房地产市场的分化。

风险提示：地产政策变化超预期。