本报告导读：

2016年崛起的黑马是借助影子银行下沉三四线的民企，2022年崛起的是逆势扩表的央国企，2023年后崛起的是地产链上的民企。

摘要：

2023年上半年，全国300城住宅用地供求规模均降至近十年以来同期最低位，但由于土地供地规则改变和优质地块的出让占比增加，带动热点城市土拍升温，溢价率和楼面价均有所提升。1）全国300城住宅用地规划建面供地/成交分别为1.9/1.4亿方，同比下降34%/32%，金额9519亿元，同比下降20%。2）核心区优质地块推出力度不断加大，带动住宅用地成交楼面价延续上涨态势，上半年同比上涨17%。3）土地规则的改变，流拍、撤牌数量均下降明显，房企投资多青睐热点城市优质地块，溢价率有所改善。

结构上，22城“量缩质提”，情况与全国类似，分化加剧。1）2023年上半年22个重点城市成交规模创新低，土地出让金同比下滑20%，成交规划建面同比下滑33%。2）纵观2023上半年土地市场，一方面热点城市升温更加显著，如合肥、杭州、厦门、南京、成都等在内的多个城市，2023年一二季度溢价水平明显高于2022年；另一方面，热度分化仍然较为显著，楼市去化压力较大的城市暂时仍处于土拍平淡的瓶颈期，武汉、重庆、天津等地土拍市场持续低迷，高溢价成交地块屈指可数，底价成交是主流，甚至出现个别地块流拍现象。

2023年民企拿地复苏，央国企和城投比例下降。1）百强房企中，央国企拿地占比从2022年的60.1%下降至2023年上半年的50.9%。重点22城中，有15城民企拿地金额占比相较2022年提升，且城投托底在大幅减少；2）滨江、伟星、坤和、新城等大量在浙江拿地，尤其是杭州。从杭州2023年上半年以来举行的六批次拍地来看，近4次几乎都是民企主场，民企参拍主体均超过了85%。

行业核心竞争优势依然是小的资产负债表和扩表的意愿，每一轮周期都是黑马崛起的时代，2023年，腰尾部民企复苏。1）黑马崛起一直是每一轮地产周期的典型特征，每轮崛起的黑马都取决于两个因素：加杠杆的空间和加杠杆的意愿。2016年崛起的黑马是借助影子银行下沉三四线的民企，2022年崛起的黑马是逆势扩张的央国企和建筑类央企。2）在2023年上半年拿地金额前20榜单中，民企滨江排名第4，长隆第10，伟星房产第13，龙湖排名第16。其中，像长隆集团、伟星等房企，都是在地产链上的民企。

全年继续推荐园区类公司。首选中新集团、招商蛇口，受益成长性的中交地产、建发股份，并推荐龙湖集团、万科A、保利发展、金地集团等。

风险提示：政府重新放开前融再走土地金融，市场需求加速下行。