投资：2023上半年累计房地产开发投资额同比-7.9%，6月单月同比-10.3%。1-6月份，全国房地产开发投资额为58550亿元，同比减少7.9%，较前值降低0.7pct；6月单月投资额为12849亿元，环比增长26.1%，同比减少10.3%。上半年全国大部分城市土地供应规模继续下滑、房企整体拿地意愿偏低，导致全国整体土地成交规模处于低位，叠加房企新开工意愿不高、施工面积趋势性萎缩（2-3年），上半年累计开发投资额同比跌幅进一步扩大。

我们预计2023年房地产开发投资额乐观和悲观预期下分别为12.4万亿元和12.1万亿元，较2022年分别同比-6.3%和-8.6%。

新开工：上半年累计新开工面积同比-24.3%，其中住宅新开工面积同比-24.9%。1-6月份，全国累计新开工面积为49880万方，同比减少24.3%，较前值降低1.7pct；6月单月新开工面积为10157万方，环比增长19.5%，同比减少30.3%，较前值降低2.9pct。新开工整体表现较弱，一方面由于2022年房企拿地规模萎缩，今年上半年拿地规模继续下行，影响开工面积；另一方面在新房销售承压的背景下，房企新开工意愿不足，且2022年城投获取的项目开工率较低。

竣工：上半年累计竣工面积同比+19.0%，单月竣工面积环比+46.5%。1-6月份，全国累计竣工面积为33904万方，同比增长19.0%，较前值降低0.6pct；6月单月竣工面积为6078万方，环比增长46.5%，同比增长16.3%，较前值降低8.1pct。上半年竣工同比增长，一是因为2022年上半年基数较低；二是目前竣工节点对应的是2021年销售的高点；三是保交楼正在逐步取得进展，目前取得进展的主要是资可抵债的项目，资不抵债的项目仍需进一步资金的支持。我们预计全年竣工增长8%-12%。

销售：上半年累计商品房销售金额同比+1.1%，销售面积同比-5.3%。1-6月份，全国商品房销售金额为63092亿元，同比增长1.1%；6月单月商品房销售金额为13305亿元，同比减少19.2%。1-6月份，全国商品房销售面积为59515万方，同比减少5.3%；6月单月商品房销售面积为13075万方，同比减少18.2%。上半年销售金额录得正增长，主要是积压的需求在2、3月集中释放、推动销售冲高贡献的，但4、5、6月整体市场情绪逐月回落，如果下半年延续最近3个月新房销售的趋势，则下半年销售可能会二次探底。

此外，不论是销售端还是拿地端，金额表现均好于面积表现，开发商与地方政府跟踪的是金额，而产业链跟踪的是面积。我们认为当前市场仍需政策支持呵护，可放松的方向包括一线城市限购限贷放松、中央层面推动棚改等。

资金：上半年房企到位资金累计同比-9.8%，国内贷款、自筹资金等资金来源持续承压。1-6月份，房企到位资金累计值为68797亿元，同比减少9.8%，较前值降低3.2pct；6月单月到位资金为12839亿元，环比增长18.8%，同比减少21.5%。上半年房企到位资金在地产“三支箭”、金融16条等政策支持以及2、3月销售相对较好的环境下，同比依然为负。从细分来源看，除个人按揭贷款同比为正外，其余包括国内贷款、自筹资金等资金来源表现欠佳，整体房企融资端持续承压。7月央行等两部门发布通知，延长“金融16条”

支持政策，其中一方面是支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期。我们认为对房企融资端的支持力度需进一步加强。

投资建议：维持“增持”评级。中国房地产走过2021年大周期拐点后，未来主旋律是分化，我们看好一线+不超过三分之二的二线+少量三线这个城市组合包，能在未来中周期跑赢全国整体水平，看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。我们认为有必要去做强刺激进行托底。择股方向包含以下几个方向：

1、竞争格局占优，A股：滨江集团、华发股份、建发股份、招商蛇口、保利发展、万科A、金地集团；H股：绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团、中国海外宏洋；2、有可能受益于一线城市政策放开的区域概念公司（北京—城建发展等）；3、物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。

风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。