敬畏常识与危机驱动，绘就“长青”企业底色
6月的深圳大梅沙，海风阵阵，碧空如洗。6月30日，位于大梅沙环梅路33号的万科中心，近百名万科中小股东参加股东大会，共同见证这家龙头房企新一届董事会的诞生。
“3+3+1+4”，随着新一届董事会成员名单出炉，大股东深铁集团与万科管理层继续维持平衡格局，再加上1位深圳国资的董事和4位独立董事，组成了代表万科未来3年新的权力结构。
在万科2022年度股东大会上，万科董事会主席郁亮表示，过去3年，对于房地产行业的每一名从业者来说，都是百感交集。相信道路是曲折的，前途是光明的，锚定方向，万科有信心能够穿越周期。
“万科牢牢守住了安全底线，作为股东感到很欣慰，投资万科是正确的选择。”作为大股东代表，深铁集团董事长辛杰的表态，让“长跑者”万科在行业深度调整期面前有了更笃定的前行力量。
事实上，无论是从行业视角，还是从资本市场维度，万科无疑是一个独特且内涵丰富的样本：在A股“5000+”时代，作为国内较早践行混合所有制的企业，万科从一家1989年全年收入仅为2.35亿元的小企业，成长为世界500强第208位、年营业收入复合增长率约27.3%的行业龙头，成为深市“老五股”和沪市“老八股”中唯一未变更过主体的上市公司，成功穿越了股市周期与行业周期。
危机往往是对人最好的检验。在房地产行业调整的狂风骤雨面前，从政府到企业，都急切希望行业回到良性循环的轨道上。对企业而言，面对前所未有的行业危机，究竟能做什么?穿越了多次周期的万科，其背后的做法或许值得借鉴。
行业大调整中的稳健选手
过去3年，“狂飙”了近20年的房地产行业，在多种影响因素交织影响下，进入深度调整期。楼市销售遭遇有统计数据以来最大跌幅，房企违约、股债双杀，甚至接连退市，都已不再是新闻。业内甚至有戏言称：“现在能发年报的都是赢家了”。
过去3年，也是郁亮再次被证明的3年。“时间证明了郁亮和万科团队的前瞻性，面对行业剧烈的调整，很多房企倒下了或受伤了，但是万科活下来了。”在股东大会现场，辛杰评价道。
营收5038.4亿元，同比增长11.3%;净利润226.2亿元，同比上升0.4%……单从绝对数据来看，万科在2022年交出的这份“答卷”并不算亮眼，但放在行业大背景之下，这份成绩单含金量十足。
不仅业绩企稳，更难得的是，在房企频频陷入财务危机之下，万科守住了经营安全的底线，保持了财务的稳健。数据显示，万科的经营性现金流已连续14年为正，即使在2000年至2020年地产“黄金时代”20年里，万科的净负债率也连续20年低于40%，远低于此后“三道红线”100%净负债率的要求。
愈是艰难，愈显珍贵。“2022年整个房地产市场信心较弱，万科也是为数不多靠自身信用在公开市场融资的房企。”万科财务负责人韩慧华透露，万科从去年到今年上半年，信用债的发行量超过360亿元，规模位列行业第一梯队。
在辛杰看来，这一稳健表现，得益于万科提前做了正确的战略判断和经营调整，并采取审慎的经营策略和稳健的财务策略，牢牢守住了不发生系统风险的底线。
再拉长时间线来看，在房地产业的每个周期里，都有企业比万科跑得更快、冲得更猛。例如，20世纪90年代全国最大的房企广信，一度占据广东省地产开发总资金中的40%;2000年左右以几何级速度扩张的顺驰，曾计划5年内冲刺千亿元规模;2009年后的恒大，曾一年销售增4倍。
“但过去30年，房企规模扩张的神话起起落落，万科却始终在第一阵营。”一名资深地产行业人士认为，应该说，万科常常不是那个跑得最快的选手，但一直是跑得最稳的。
“即便是在行业最辉煌的阶段，公司的净负债率也低于40%。”据一名房地产资深观察人士分析，地产“狂飙”的时代，房企高歌猛进，高杠杆扩张成为常态，但万科对违背常识的非理性状态始终保持警惕，使其在行业寒冬来临时，拥有最厚的“安全垫”。
“尊重常识、敬畏市场、危机感驱动，是万科成为‘长跑者’的底色。”上述行业人士认为，抵住诱惑并不容易，不仅要管住自己，还要承受“过于保守”的质疑。但正是这种对常识的敬畏，让万科保持了充足的安全边际和难能可贵的抗风险能力，从而能相对镇定和从容地应对行业低潮期。
十年坚定转型不动摇
“从一线物业管家到后台管理人员，万科泊寓的每名员工都必须掌握‘维修8必会’，比如处理WiFi网络、维修门把手等。”小张是深圳某泊寓门店店长，记者眼前这名身材单瘦的女孩，很难让人想到她是一名熟悉各类家政维修的“小能手”。
“泊寓的维修量大，每年产生大量的维修成本，请人维修不仅成本高、效率低，会导致房间空置时间长。”小张告诉记者，为此，万科泊寓团队把基础的维修经验总结下来，形成“人人自己动手，学会维修8必会”，覆盖到全国的门店，甚至中后台管理人员。
“‘维修8必会’是万科精细化管理的有力体现。”在万科泊寓内部，倡导着“向前展望、倒后推理”的思维方式。在小张看来，比起地产开发业务，长租公寓是一个更需要精细化管理的赛道。向来提倡精细化管
