特征一:集中供地政策有所优化,“多频少量”供地特征明显。2023年集中供地政策优化,建立拟出让地块清单公布制度。2023年以来,22城供地节奏体现出“多频少量”特征,实际上2022年就有多个城市土地出让频率超过三次,而今年实行拟出让地块清单公布制度后,土地出让更加常态化,频率也更高。
特征二:优质地块加持下整体热度有所回升,城市间分化明显。2023年1月1日-6月21日(下文2023年1-6月均指2023年1月1日-6月21日)集中供地成交金额合计4911.1亿,广义流拍率为5.1%,地块撤销及流拍的现象有所改善;2023年1-6月,多数城市优质地块供应增多,杭州、合肥、深圳等城市地价触顶率(地价触顶宗数/总成交宗数)均超50%,带动整体平均溢价率回升至5.4%,较去年不足4%有所提升。城市间分化明显,合肥、深圳、福州、北京、杭州等平均溢价率高;而无锡、郑州、长春、沈阳所推涉宅地块基本以底价成交。
特征三:国企仍是拿地主力,城投拿地占比明显下滑。2023年1-6月,国企、民企、城投拿地金额占总拿地金额比例分别为60.7%、32.7%、15.4%,国企仍是拿地主力。2023年以来受城投托底拿地监管及城投本身托底拿地乏力等影响,城投拿地占比明显下滑,由2021年的36.0%降至2023年1-6月的15.4%,同时也导致国、民企占比分别由2021年的54.7%、20.0%上升至60.7%、32.7%。分城市来看,上海、无锡、厦门、北京、南京、青岛、天津、苏州国企拿地占比较高,2023年1-6月拿地金额占比均在70%以上;杭州、济南、广州、宁波、合肥土拍中民企活跃度较高,民企拿地占比均在50%以上,参与民企主要有以下几类:(1)少数主流民营房企;(2)地方中小民营房企;(3)多元化发展的实业企业。具体来看,杭州、济南、宁波、合肥民企活跃度主要由当地中小民营房企带动,广州则多数为当地中小民企与国企联合拿地;青岛、宁波、福州城投拿地占比较高。
特征四:主流房企的拿地企业数量及拿地规模明显缩减,城市布局仍较谨慎。2021-2023年的1-6月主流房企的拿地企业数量由2021年的78家缩减至2022年6月的27家,拿地金额由2021年的1.4万亿降至2022年的0.7万亿,而2023年1-6月的拿地金额仅2712.4亿,较2022年同期下降10.8%。从拿地布局来看,2023年1-6月主流国有房企主要布局高能级城市,仅少数主流民营房企有拿地,且主要布局于高能级城市或深耕城市。国有房企方面,上海、北京、广州、南京等高能级城市为其主要布局城市,其中,招商蛇口、保利发展、建发股份、越秀、万科等积极布局上海、北京,华润置地则在广州布局最多;而对于沈阳、长春东北区域及郑州均未见主流国有房企拿地;济南、福州、宁波的拿地金额不足10亿。民营房企方面,拿地主要有以下几个特征:(1)仅少数主流民营房企拿地;而在拿地的几个主流民营房企中,(2)个别主流民营房企保持一定拿地强度,但集中于其深耕区域(滨江集团);(3)大型主流民营房企拿地强度明显下滑,拿地区域集中于高能级城市(龙湖集团、碧桂园等);(4)中、小型民营房企拿地规模较小,拿地分布于高能级城市或深耕区域(新城控股、建业地产等)。
风险提示:信息搜集不全、土拍政策调整超预期、拿地企业的识别误差等。