2020年4月，《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》发布，拉开了我国公募REITs发展的序幕。3年来，公募REITs资产类型稳步拓展、基础制度加快建立、监管框架基本构建，逐步走出了一条具有中国特色的REITs发展道路。近日，上海证券报邀请了原始权益人、金融机构等各相关方人士，回顾公募REITs发展情况，厘清现阶段存在的难点，探讨公募REITs成长潜力。
原始权益人
引入源头活水提升产业服务能力
3年来，公募REITs各类投资场景陆续涌现，从仓储物流、产业园区、高速公路，拓宽到保障性租赁住房、能源、文化旅游等领域。今年3月消费基础设施项目被纳入发行范围，REITs市场基础设施资产类型日益丰富，原始权益人更加多元化。从原始权益人角度看，公募REITs在基础设施领域的运行效果几何?发挥了哪些重要作用?针对这些问题，招商蛇口董事长许永军、华润置地董事局主席李欣、普洛斯资产中国区联席总裁赵明琪表达了自己的观点。
底层资产聚焦重点区域行业
上海证券报：底层资产是公募REITs产品的核心要素。作为原始权益人，最初选择将项目包装成公募REITs，考量了哪些因素?
许永军：蛇口产园REIT首发基础设施项目为万融大厦和万海大厦，位于深圳南山区蛇口网谷产业园。蛇口网谷培育孵化了多家上市公司及新三板挂牌企业，并实现了从传统工业区到引领片区发展的战略性新兴产业基地的转型升级。
未来，随着蛇口产园REIT扩募落地，招商蛇口产业园“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式与投融资机制将进一步确立，真正实践以存量带增量、以融资促投资，提高投资效率和投资水平，为园区内创新产业的发展提供有力支撑，最终实现招商蛇口在产园基础设施领域投资的良性循环。
李欣：华润有巢REIT底层资产包括位于上海松江区的两个项目，均为R4租赁住房用地上建设的大型租赁社区。两个项目背靠长三角G60科创走廊，周边产业发展势头良好，人口长期净流入，租赁需求旺盛，开业半年即实现满租，项目出租率长期保持较高水平。
同时，华润有巢规划了可持续的扩募计划，从持有的保租房项目中初步选定了计划扩募项目，待相关项目达到稳定经营状态，且符合监管要求之后，将尽快启动扩募筹备。未来，华润有巢的投资战略将聚焦于一线、强二线城市的可扩募资产，不断提高优质资产获取能力，赋予华润有巢REIT不断成长的动力。
赵明琪：在选择底层资产时，主要考虑资产区位及通达性等因素。比如，中金普洛斯REIT首次上市的基础设施资产位于北京、广东及江苏的枢纽区位，周边产业基础好，经济发达、消费能力强。同时，项目通达性好，可以辐射更广域市场，使项目拥有优质租户，且运营成熟稳定，现金流来源分散，区域及行业分散度高。
近日，普洛斯REIT第一次扩募并新购入基础设施项目正式获得准予基金变更注册的相关批复。扩募拟新购入普洛斯位于山东青岛、广东江门、重庆等地3处仓储物流园区，有利于分散资产组合地域风险，拓展普洛斯REIT持有的仓储物流园辐射范围，形成全国网络化布局。
形成存量资产和新增投资的良性循环
上海证券报：相较传统投融资工具，公募REITs回收资金带动新项目投资情况如何?如何看待公募REITs作为资产上市平台的投融资效率?
许永军：相较传统投融资工具，公募REITs作为资产上市平台，能通过权益化方式回收资金再投资，弥补项目资本金不足的问题。同时，REITs是一种权益性产品，能有效降低杠杆率水平，盘活存量资产规模，助力企业实现轻资产运营的转型升级。招商蛇口将继续利用REITs盘活基础设施资产，并利用回收资金投资再建设。
李欣：以保租房行业为例，公募REITs构建了保租房“投、融、建、管、退”闭环，重构了租赁住房行业的商业模式。华润有巢基于REITs上市平台，战略转型为“行业领先的公寓资管商”，聚焦“培育孵化租赁住房项目+通过REIT实现资金回收再循环滚动投资+做大有巢REIT及轻资产管理规模”的资产管理闭环。
赵明琪：截至目前，中金普洛斯REIT首发净回收资金投资使用完毕，相关项目顺利进行。在资本市场上将优质项目打包出售、交易流通，实现基础设施股权上市流通，是十分高效的提高直接融资比例举措。通过发行基础设施公募REITs，普洛斯搭建了资本循环的新平台，募集回笼的资金继续投入基础设施建设，不断提升产业服务能力。
提升运营管理质量及效率
上海证券报：公募REITs底层资产类型多样，现金流、运营能力各不相同。如何提升底层资产投资价值，获得投资者认可?
许永军：首先，应保障运营管理高效稳定，建立有效的奖惩机制，激励运营管理团队提升业绩。
其次，为充分发挥发行人在主动管理和产业运营的优势，待国内公募REITs发展成熟后允许成立专门的REITs管理人，并允许产业方等参与合资，强化产业方角色，推动产融结合。
再其次，在扩容方面，公募REITs对资产合规要求标准高，资产合规协调范围较大，希望相关部门统筹协调，有针对性地增强对各类型发行人的支持力度，明确公募REITs产品、各
