立体交通连接了每一座城市、村落，仓储物流满足了足不出户的购物需求，输电网络点亮了千家万户，住宅房屋支撑了每一个幸福家庭。工作日，走进宽敞明亮的写字楼;闲暇时，与家人漫步在琳琅满目的购物中心;休假期，与三五好友在景区游玩。

基础设施，记录了人类文明前行的脚步。但基础设施建设发展耗资巨大，随着需求持续旺盛，依赖财政支出的模式难以为继。据记载，在欧洲文艺复兴时期就有融合基础设施与金融的尝试，活跃的金融体系和丰富的基础设施资产，推动基础设施金融模式持续更迭。

从实物到货币化，到信贷化，再到证券化与REITs，金融与基础设施水乳交融，使得基础设施突破了生产和消费的原始功能、空间局限，演化出价值普惠与增值功能。

2020年4月，《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》发布，拉开了我国公募REITs发展的序幕。3年来，聚焦基础设施领域，公募REITs走出了一条具有中国特色的发展路径。

首批9只公募REITs试点项目于2021年6月在沪深交易所上市，意味着公募REITs试点工作顺利落地。产业园区、保障性租赁住房、仓储物流、高速公路、能源基础设施、生态环保设施等逐渐被纳入基础设施REITs资产类型，部分资产类型实现扩募。

目前，已有27只基础设施REITs完成发行上市，累计融资规模超过900亿元，回收资金带动新项目投资近4500亿元，市场规模效应、示范效应日益显现。首批4只扩募项目已获批，预计募集金额超过50亿元，带动新增投资超380亿元。

招商蛇口董事长许永军表示，基础设施REITs逐一落地，开辟了“投、融、建、管、退”全生命周期发展新模式与投融资机制的新路径，真正实践以存量带增量、以融资促投资，提高投资效率和投资水平。

在业内人士看来，REITs是金融服务供给侧改革的重要抓手。REITs具有盘活存量的作用，企业和地方政府通过REITs将其持有的低流动性基础设施资产转变为高流动性的金融资产，实现全部或部分出手，回笼的资金可降低杠杆率。

作为继现金、债券、股票后的“第四类”资产，基础设施REITs的发展得到了各地政府主管部门、企业、金融机构的积极推动。上海证券报将从原始权益人、金融机构视角出发，全面还原基础设施REITs首发、扩容、扩募、运营全流程经验，深度剖析基础设施REITs业务开展经验，展望市场发展图景。

◎记者何漪梁银妍

“敢”字蹚出新路

保租房REITs上海样本

“通过提升运营管理能力，让资产业绩实现可持续稳步增长，我们对此很有信心。”华夏基金华润有巢REIT上市后的首份业绩报告超出预期，相关负责人在4月下旬召开的业绩沟通会上说。

华润置地深耕租赁住房领域，从创立有巢品牌到发行保租房REITs，用了整整5年时间。回顾这一次旅程，亲历者小万用了“敢”字形容。

2018年，华润置地布局长租公寓赛道，组织了5人“小分队”，研究了很多方案。“我们一群年轻人，怀着一腔热情投入一片新领域，希望改变租赁住房市场无序发展的状况。”小万说。

保持业务的独立性是前提。有巢为开展保障性租赁住房业务的独立法人主体，在资产、业务、财务、人员和机构等方面与华润置地住宅开发业务有效隔离，保持相对独立，满足了监管部门对保租房REITs发行的相关独立性要求。

随后，华润置地迈出“战略性的第一步”，在2018年连续拿下上海松江区两块R4租赁用地项目，点燃了上海保障性租赁住房业务的第一把火。由此开发的华润置地有巢国际公寓泗泾店、东部经开区店，分别获评松江区“001号”“002号”保租房项目，成为上海推进保障性租赁住房发展的重要示范。

上海两个标杆项目的稳定运营，让华润置地筹备发行公募REITs有了坚实基础。小万说，华润置地有巢团队一方面与各级主管部门沟通;另一方面扎实做好准备工作，通过营销、开筹、营运、安全、集采标准化，形成统一的对客标准化服务和对内精益化管理机制，持续提升项目经营效率和回报水平。

直到2021年7月，支持REITs发展的相关文件发布，保租房REITs模式迎来曙光。华润置地随即启动华润有巢REIT发行筹备工作，与相关部门积极沟通;2022年12月9日，华润有巢REIT在上交所上市。

截至2023年一季度末，华润有巢累计进驻15个城市，在营项目33个，储备项目23个，布局房源5.6万间。

房地产与REITs的创新“组合”，让大社区、重资产持有为主的华润有巢进入良性发展阶段。对于这个成果，小万倍感珍惜。谈及心得，他说：“没有一天的工作是浪费的，我们把细节做到极致，行稳才能致远。”租赁住房行业从开发建设、项目管理到运营升级改造，全环节周期特别长，他说要“坚持在长跑中取胜”。

未来，华润有巢将“轻重并举”，聚焦“培育孵化租赁住房项目+通过REITs实现资金回收再循环滚动投资+做大有巢REIT及轻资产管理规模”的投融建管退资管模式。华润置地董事长李欣表示，华润有巢REIT的上市，是华润置地服务国家战略，践行住有所居的典型案例，也是践行长期主义、高质量发展的证明。

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