2001年以来房企杠杆率经历了W形走势

在贯彻“房住不炒”要求的基础上，商业银行要认清住房的资产属性，围绕城市化规律、人口变动规律和城市地理结构特点，判断房地产项目的价格走势，有效把控信贷风险

制定基于城市内部结构的授信调研及审批策略。关注城市内部圈层半径：对于一线城市，30公里半径圈是圈层临界线;对于二、三线城市等，临界线酌情递减

按照存量与增量区别对待原则，落实圈层临界线策略。对于存量贷款，能支持的应予以继续支持;对于增量贷款，应确立基于圈层临界线的考量尺度

避免支持逆势而动、资源错配、进化力弱等类型的房企，选择资源配置合理、对房地产与城市化规律认识到位的企业予以优先支持

从行业进化特点出发改进信贷审批调研及申报材料结构

一段时间以来，房地产行业迎来一系列挑战：投资增速由正转负、债务违约……造成这些问题的因素有哪些?行业未来发展前景如何?商业银行应采取怎样的授信审批策略?

一、房企资源配置失误造成一系列问题

对于房地产行业发展面临的挑战，业内有两种观点：一种观点认为主因是杠杆率过高、上升过快;另一种观点认为主因是资源配置失误。笔者认为，后一种观点更值得重视，必须对房地产行业持续积累的资源配置失误作出具体、清晰的研判。

房地产企业杠杆率是指房企资金来源中非自筹资金所占比率。2001年以来，房企杠杆率经历了一个W形走势：2001年至2008年，从75%波动降至67%;2009年，攀升至73%，之后逐渐下降，并于2011年降至67%，随后波动至2014年;2015年至2017年，连续攀升至76%，此后保持在该水平。

笔者认为房企杠杆率偏高并非目前这些问题的主因，基于以下理由：

第一，购房者杠杆率峰值时曾达到80%，彼时并未出现大量购房者违约情形，而20多年来房企杠杆率始终未超过该峰值。

第二，2001年房企杠杆率水平与目前相当，但并未遇到目前这些挑战。

第三，房地产业属于资金密集型行业，存在周期性行情波动，其杠杆率在某一时期偏高，仍属可控范围。

第四，我国房地产市场化以来，很多房企逐渐走向成熟，对于杠杆率水平高低自有权衡，“铤而走险”的毕竟是少数。

第五，正如融资炒股，如果投资一只股价上涨的股票，不仅能如期偿还借款，而且能获得超额收益。但如果选错股票，会造成更多损失。杠杆是认知的放大器，投资正确，收益放大;投资失误，亏损放大。高杠杆有高风险，对房企损益起到推波助澜的作用，它只是房地产行业相关问题的导火索。

笔者倾向于将主因归结为此前数年资源配置失误、积重难返，即房企将大量资金投入人口减少或难以吸引人口流入的城市。在行业由供给主导型向需求主导型转换的时期，易发生这种来自供给端的误判。当需求端普遍不认可已有的资源配置时，房企必然遇到债务问题。

二、在政策推动下房地产行业逐步回暖

进入2023年，房地产行业运行态势逐步向好，尤其是行业投资失速风险不断降低。投资是衡量一个行业景气度的关键指标，是连接当前与未来的重要纽带，是长期增长的关键推手。因此，对于房地产行业的走势判断，最重要的指标之一就是全国房地产开发投资完成额累计同比增速，简称“房地产投资增速”，该指标在2022年4月由正转负后，逐月下行。2022年5至11月，每月下探幅度分别为1.3、1.4、1.0、1.0、0.6、0.8、1.0个百分点，但2022年12月仅下探0.2个百分点，即从2022年11月的-9.8%下探至2022年12月的-10.0%，2023年1至2月，为-5.7%，3月为-5.8%。整个2023年一季度，房地产投资增速在-5.7%至-5.8%的水平徘徊，不出意外，趋势逆转迹象将越来越明显。

投资决策并非易事，投资者对于与投资相关风险的考量非常多。当前，市场信心仍需逐步积累，市场交易行情待进一步活跃，加之一系列政策见效存在时滞，预计2023年下半年或2024年上半年投资有望由负转正。

三、房地产行业发展两大利好：进化能力强和市场纠错较及时

从事行业研究尤其是房地产行业研究多年，笔者最大的感受是，“行业进化”这一概念对于房企在市场竞争中找准发展路径、扩大市场份额、确立竞争优势、赢得发展后劲，所起的作用尤为明显，且具有较强可操作性，值得在判断行业态势时予以重点关注。自1998年房地产市场化以来，房地产行业的进化很快，很多房企能够从用户需求、产品质量、居住体验、氛围营造出发，引入各种新的设计理念、工程技术、运营模式、建筑材料，如现在已经出现第五代住宅，即恒温、恒湿、恒氧的科技住宅。

房地产行业未来发展可期，还与它和需求端紧密联系有关，市场对其不仅拥有较强纠错能力，且纠错较为及时。市场表面上具有局部性、间歇性、不确定性的“紊乱”，但在深层运行上能够形成自发秩序，这种自发秩序可以对某一领域或某一时期的错误予以纠正。房地产行业属于直接面对消费者的行业，消费者的居住体验、居住感受、居住认同，比任何理论、模型、规划更为真实、准确，更能促使该行业面对现实、找到提高竞争力的突破口。尽管纠错有阵痛，但房地产行业的长远发展终将受