投资要点

事件：

3月3日，公司发布2月经营数据。2023年2月公司实现签约面积193.7万平方米，同比增加4.6%；实现签约金额301.2亿元，同比增加2.6%。

点评：

2月销售面积、金额同比转正，为21年4月以来首次销售同比数据转正。2023年2月公司实现签约面积193.7万平方米，同比增加4.6%（1月同比-20.6%），环比+15.8%；实现签约金额301.2亿元，同比+2.6%（1月同比-19.6%），环比+5.2%；销售均价15550元/平方米，同比-1.95%。1-2月累计实现销售金额587.5亿元，累计同比下降9.6%；累计销售面积361.0万平方米，累计同比减少8.8%，累计销售均价16274元/㎡，累计同比减少0.86%2月拿地新增一宗住宅用地，也有1-2月核心城市供应较少的原因。公司2月在东莞新增1宗地块，拿地总建筑面积15.1万方，拿地总金额20亿元，拿地楼面均价13245元/㎡，拿地金额占销售金额比重6.6%。23年1-2月，累计拿地金额20亿元，拿地金额占销售金额比重3.4%。

财务、资金状况稳健，三道红线持续达标。2022年全年共发行债券295.9亿元，加权平均融资成本3.11%，融资优势明显。截至2022年9月30日，公司货币资金是一年内到期有息负债的1.9倍。有息负债中，短期借款和一年内到期的有息负债占比为21.3%，较中期减少1.1个百分点。

“第三支箭”进展顺利，A股拟定增不超过150亿人民币，H股拟配售募资约39亿港元。2月12日，公司发布A股定增预案，计划募集资金不超过150亿元，用于旗下11个房地产开发项目及补充流动资金。3月2日，万科发布配售股份公告，以每股13.05港元配售3亿股，净筹资39亿港元，拟将配售所得款项净额的60%资金用于偿还本公司的境外债务性融资，剩余40%资金将用于补充本公司营运资金。多渠道融资的实施有助于公司提升财务状况稳定性，优化资产负债结构，增强公司抗风险能力，进一步提升公司盈利水平和竞争优势。

投资建议：销售规模仍然保持第一梯队，多元化业务内在价值丰厚，具备中长期价值。在融资政策不断支持下，积极性有望提升。我们预计万科2022-2023年EPS分别为2.08元、2.29元，按照2023年3月3日收盘价计算PE为8.1倍、7.3倍。

风险提示：地产销售不及预期，货币政策收紧，地产政策调控。