不动产私募基金落地:地产破壁正当时
时间:2023-02-22 00:00:00来自:21世纪经济报道字号:T  T

2月20日晚间,证监会宣布于近日启动了不动产私募投资基金试点工作。同日,基金业协会发布了《不动产私募投资基金试点备案指引(试行)》(下称《不动产试点指引》)。

由于不动产私募投资基金的投资范围、投资方式、资产收益特征等与传统股权投资存在较大差异,证监会指导基金业协会在私募股权投资基金框架下,新设“不动产私募投资基金”类别,并采取差异化的监管政策。

证监会表示,此次试点工作是证监会落实党中央和国务院有关“促进房地产业良性循环和健康发展”决策部署,健全资本市场功能,促进房地产市场盘活存量,支持私募基金行业发挥服务实体经济功能的重要举措。

“不动产私募投资基金试点开启,有利于培育健康的不动产投资市场,特别是持有类资产的长期运营、提质增效,为扩大公募REITs和私募REITs底层优质资产奠定基础。”2月21日,弘毅投资董事总经理鲍筱斌在接受21世纪经济报道记者采访时表示。

不动产私募基金落地2022年11月28日,证监会宣布在股权融资方面调整优化5项措施。此举被视作继信贷投放、债权融资之后,证监会纾困房企的“第三支箭”。而发挥私募股权投资基金作用,正是5项措施其中之一。

“证监会此次发文,实际上是落实了去年11月份的第三支箭的政策。”在易居研究院研究总监严跃进看来,此次证监会设立不动产私募投资基金产品,相比过去的私募基金而言有较大的突破性。

严跃进告诉记者,过去,私募基金也可以投资住宅市场,但是2017年中基协出台《备案管理规范第4号》后,私募基金在涉及住宅市场的投资方面基本受限。2017年,也恰恰是房地产去杠杆和房地产政策骤然收紧的第一年。

“此次政策使得私募基金的投资方向更加多元化。此类私募基金参与后续房企保交楼、房地产资产收并购等空间增大,客观上也对于相关房企不良资产项目处置发挥了积极的作用,即获得了新的资金支持。”严跃进指出。

实际上,不动产私募投资基金在境外成熟市场已发展成为一个重要的投资品类。

近年来,我国已有一些私募机构陆续设立投向商业地产、基础设施的私募基金并完成备案,探索积累不动产投资运作经验。例如,去年10月,证监会支持建设银行住房租赁基金完成备案。

截至2022年末,基金业协会存续私募股权房地产基金838只,存续规模4043亿元,存续私募股权基础设施基金1424只,存续规模1.21万亿元,主要投向商业地产、交通基础设施、物流仓储、市政工程开发与建设等。

在支持房地产市场平稳健康发展、促进不动产市场盘活存量、转型发展等方面,上述产品发挥了积极作用。

为进一步发挥私募基金多元化资产配置、专业投资运作优势、满足不动产领域合理融资需求,监管层持续加强制度层面创新引领。在此背景下,不动产私募投资基金试点应运而生。

据悉,证监会下一步将根据试点工作实践情况及时总结评估,完善试点政策和规则,支持私募基金不断丰富产品类型,发挥服务实体经济的功能作用。

在业内人士看来,相比信贷、债券融资等,私募基金在信息披露方面专业技巧性较强,同时其可以为房企量身定做特殊的金融投资服务产品,有助于破解目前“剪不断理还乱”的房企债务问题。

地产行业再迎“活水”分析人士认为,不动产私募投资基金试点启动,有利于盘活优质存量资产,为行业提供新的增量资金。

投资范围方面,包括特定居住用房(包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房)、商业经营用房、基础设施项目等。其中,存量商品住宅指已取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、预售许可证,已实现销售或者主体建设工程已开工的存量商品住宅项目,包括普通住宅、公寓等。

投资者方面,考虑到不动产私募投资基金的规模较大、期限较长等特点,投资者需要有更高的风险识别能力和风险承担能力,试点基金产品的投资者首轮实缴出资不低于1000万元,且以机构投资者为主。对于不动产私募投资基金持有被投企业75%以上股权的,可限比例引入少部分超高净值自然人投资者,防范涉众风险。

有自然人投资者的,自然人投资者合计出资金额不得超过基金实缴金额的20%,基金投资方式也将有一定限制。不动产私募投资基金首轮实缴募集资金规模不得低于3000万元,在符合一定要求前提下可以扩募。鼓励境外投资者以QFLP方式投资不动产私募投资基金。

为适应不动产私募投资基金投资策略,不动产私募投资基金按照试点要求为被投企业提供借款或者担保的,在涉及《关于加强私募投资基金监管的若干规定》第八条关于股债比的限制方面进行差异化安排,但不动产私募投资基金须持有被投企业75%以上股权,或者持有被投企业51%以上股权且被投企业提供担保,可实现资产控制和隔离。试点备案产品及其底层资产应实现与原始权益人的主体信用风险隔离。

另外,为促进不动产私募投资基金试点工作稳妥推进,本次试点对基金托管、基金合同必备条款、关联交易、基金杠杆、禁止行为、特殊风险揭示、基金备案、信息披露和报送提出了规范要求。

川财证券

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