REITs本质上是投资于不动产的公募基金，收益来源于底层资产合理经营提供的稳定收益。底层资产的特殊性使其对参与各方都有独特意义：对于原始权益人而言，发行REITs能够降低杠杆，拉动投资规模，盘活存量资产；对于投资者而言，投资REITs能够分散组合风险，获得回报稳定的现金流。

国内REITs市场较为年轻，为了有更深入的认识，还需要借鉴海外市场经验。本篇我们对美日新港REITs市场进行了分析，总结得到以下经验：1、底层资产种类丰富，商业地产占比较大，而我国目前以基础设施为主，未来存在扩展空间；2、高分红贡献主要收益是REITs市场的共性，长期持有回报可观；3、REITs可分散配置风险，海外REITs股性偏强；4、REITs的流动性稍弱于股票，可能与配置REITs的多为长线资金有关。

展望国内，当前宏观环境适合REITs的进一步推广。其一，发行基建REITs有助于政府部门去杠杆；其二，商业地产REITs为房企提供资金退出渠道，有助于化解部分房企风险；其三，REITs与长期资金的风险收益需求相匹配。前两者是当前国内存在的重要问题，因此相关部委密集出台了相关配套政策支持REITs的推广。

从资产角度而言，预计2023年在国内经济复苏的环境下，REITs的分子、分母将同向上行，但在23年风险因素并未完全解除，房地产风险的化解和居民负债表的修复是一个长期的过程，预计分母端的压力有限，我们预计23年分子上修幅度将大于分母端的压力，REITs整体或呈现震荡上行的趋势，前期受疫情影响严重的经营权类REITs将得到修复。在政策支持的背景下，2023年新发REITs上市和存量REITs扩募的进度将加速，可关注打新和扩募的机会，同时供给放量使得REITs稀缺性将被弱化，优质底层资产或更受亲睐。

风险点：经济修复不及预期，疫情卷土重来，宽货币政策转向