市场大幅走弱，全年延续低迷。2022年房地产行业的困难程度是空前的，销售、投资、拿地、融资均出现了明显而持续的下降。在销售持续低迷、新增融资受限、债务偿还压力三大因素之下，房企对后市的态度趋于谨慎，拿地能力也大大受损，主观和客观两方面共同导致房企拿地大幅减少。截至12月中旬，全国300城土地市场成交建筑面积仅约12亿平方米，较2021年下降近40%。持续低迷的土地市场使得地方拍地压力进一步增加，部分此前自发跟进集中供地的非22城当前已逐步恢复常态化供地。纵观22城全年集中供地情况，市场低迷成为了主基调，主要呈现四个特点：供需双弱、底价成交率创新高（流拍率的下降并不能掩盖土地市场整体低迷的态势）、溢价率维持低位、国央企及城投托底比重加速上升。

22城集中供地数据概览：整体低迷，城市分化。在市场整体低迷的背景下，各城市间土拍热度仍有较大分化，纵观今年集中供地（22城与非22城），仅有北京、上海、深圳、杭州等市场基本面强劲的“龙头城市”整体热度较高，成都、南京、武汉等此前房地产市场阶段性火热的城市均有不同程度的遇冷。其余城市虽有流拍率下降、成交单价提升等正向反馈，但有招拍挂土地整体质量较好等客观因素存在，且大多城市底价成交率仍然维持高位，从侧面反映了开发商加杠杆、扩土储的意愿仍然不强，土拍市场整体回暖仍需时日。

2023年土地市场展望：低位运行。根据我们此前外发的年度策略《幽而复明》，我们对2023年土地市场的基本面走势做出三种路径推演：1）最差的方向：

销售降幅收窄，但去化进一步下行，土地出让金跌幅预计在-10%以内，但我们认为这种情况出现的概率不大；2）最好的方向：需求强劲复苏，去化大幅走高，土地出让金预计+15%，我们认为这种情况出现的概率尽管也不大，但高于上文“最差的方向”；3）最可能的方向：需求慢复苏，供需弱平衡，土地出让金同比+5%，我们认为这种情况出现的概率是最大的。而对于22城集中供地的展望，我们认为在当前的市场环境下大部分城市土地市场仍将低位运行，根据城市间热度的不同，部分城市集中供地的规则将持续放宽、推出频次将持续增多、供应量将持续灵活调整，在相对较差的行业图景下，国央企及城投托底的现象仍将普遍存在。

风险提示：1、后续政策落地效果不及预期；2、疫情等因素致行业基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击。

投资建议：政策加码预期不变，静候市场修复。尽管当前地产基本面尚未反转，但随着稳地产支持政策的不断出台，政策根本性拐点出现与基本面筑底接近结束，共同带来地产贝塔行情。中长期看，地产股债也逐步渡过最艰难的时候，地产股修复机会到来。重磅政策的持续落地，配合基本面困境反转，地产股值得拥有。我们看好三条主线：①久经考验的优质房企；②接近“上岸”的困境反转型标的；③受地产拖累的物业板块。推荐保利发展、万科A、金地集团、招商积余。