深度调整中的房地产行业，运行逻辑已经发生了结构性变化，“高杠杆、高周转、高增长”的旧格局和旧模式难以为继;但同时，居住产业并未落幕，寻求新的发展模式，成为行业安全“活下去”并穿越周期的题中之义。

2021年12月，中央经济工作会议，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

这是中央首次提出“探索新的发展模式”。此后，“探索新的发展模式”在各级监管部门的文件和表态中被不断强化。“新发展模式”已成为现阶段房地产业的重要关键词，也是产业链发展道路上的重要命题。

应时而谋，因势而动，是商业世界一贯的运营法则。在行业面临重大变革的时点上，对房地产新发展模式的探索，将成为未来一段时间的主旋律;对新模式的内涵与路径的研究，也将是业界和学界关注的焦点。

21世纪经济报道地产课题组近日完成了《泅渡彼岸：新发展模式下的地产航海——2022房地产新发展模式研究报告》(以下简称《报告》)，全面解析国际、国内房地产行业的变化趋势和市场运行规律，探讨行业发展共性，并结合我国住房制度和房企的实践尝试，总结出房地产新发展模式的七大要点。

报告涵盖了清晰的数据，深刻的访谈，既有远见，亦有挖潜，从财务安全、运营模式、生态圈建设、提升产品力服务力、发展养老与租赁新业态，践行绿色低碳等角度，为我国房地产企业探索新发展模式抛砖引玉。

对于一个商业模式相对成熟，并形成路径依赖的行业来说，自我革新殊为不易，其过程不仅伴随着思想与行动上的“破”与“立”，风险更是难以预料。但房地产业从来不乏勇毅前行的弄潮儿，凭借其智慧和勇气，成功在浪潮中穿越周期，泅渡至更加美好的彼岸。

他山之石过去多年来，不同的市场主体做过各种转型尝试，包括精细化运营、轻资产、夯实产品力、布局上下游、实施资产证券化，等等。从广泛意义上来说，这都可被归为对新发展模式的探索。也即，企业对新发展模式的探索早已有之。

纵观成熟的国际房地产市场，主要有美国、日本、新加坡、中国香港、德国、英国等几种典型模式，并孕育出带有独特基因的房企，其发展路径和运营模式均值得借鉴。报告选出美国、日本、新加坡、中国香港这四种典型发展模式进行分析，力图找出具备真正价值、可复制的路径参考。

报告指出，美国楼市运营模式强调专业化和细分化，即整个开发链条的各个环节均由不同的专业公司来完成，大型投资机构如黑石、阿波罗、橡树等，住宅建筑“三巨头”如帕尔迪、莱纳和霍顿，几乎都具备专业化、标准化、细分化的特征。

报告分析，日本房企降低开发业务占比，重视持有型业务和轻资产的资管服务，不仅获得了稳定的现金流，还形成了良好的协同效应，近些年日本房地产的轻资产业务得到了长足发展，并成长为主要的利润贡献点，综合开发经营模式覆盖了居住客户的全生命周期，发展模式对我国房企的发展具备良好的启发。

新加坡楼市的住宅保障特点显著，成功实现了“居者有其屋”的住房目标。新加坡房企更多以资产管理人的角色参与到房地产开发和运营的各个环节，覆盖物业“投融管退”的全部链条，并通过各类房地产基金介入，实现轻资产运营。

我国香港房企的发展模式往往采用“双轮驱动”方式，住宅开发和商业地产并重，同时获取房地产开发和物业租赁收入，并通过业务的协同性来体现其综合优势，具备低负债率、稳定现金流、重视品质、精细化运营等特点。

成熟市场优秀房企的一些特征，如专业化、精细化、重运营等，可以为我国房地产企业探索新发展模式提供一定的思考。报告结合我国经济社会发展趋势、住房制度的特点、房地产业运营态势，以及房企的实践尝试，总结出了房地产新发展模式的七个要点。

安全才是基本盘近年来，在“房住不炒”的基调下，房地产行业步入新的发展阶段，“高杠杆、高负债、高周转”模式逐渐被摒弃。而在“三道红线”融资新规出台后，稳健发展也已经成为房地产企业的共识，房企纷纷探索新发展模式。

在新旧模式转换的过程中，过去部分房企依赖高杠杆的模式发展，它们也在行业缩表的过程中经历阵痛，并因此遭遇资金链紧张、流动性风险等问题。此种背景下，如何平稳度过当前的低谷，是市场参与者当前面对的首要课题。

需要确认的是，房地产行业的金融红利已经消退，房企利润向社会平均水平回归已成定局，因此，在保证财务安全的基础上，保持经营面上的连续性和稳健性，将是房企发展的主要趋势。

报告指出，一方面，房企不再唯规模论，而是转向内生生长，在合理的财务指标下，维持适度规模;另一方面，房地产全行业利润水平走低，盈利承压。在规模效应不再、盈利不可持续的环境下，房企整体上进入了缩表的周期。

去杠杆并非行业的短期趋势，在企业对新发展模式的探索中，企业必须将安全作为首要考量因素，并纳入发展的“基本盘”。保证安全