在当下房地产市场调整过程中，法拍房却荡起阵阵微澜。11月17日，记者从京东拍卖获悉，上海市松江区梅家浜路798弄1号101室、1号401室、718弄1号1708室等826套房地产(整体拍卖)将于11月28日在京东拍卖进行二拍，起拍价为7.7亿元，相当于评估价13.75亿元的5.6折。

业内人士表示，较之二手房买卖，法拍房交易具有起拍价低、税费相对较少、交易流程安全等诸多优势。在当前去杠杆的背景下，法院、银行和资产管理公司都在加快对不良资产的处置速度，法拍房市场有逐渐升温的趋势。对于有意参与法拍房竞拍的购房者，专家建议一定要提前阅读相关公告，弄清楚房屋权属、税费等各方面情况，有条件的可到现场具体查验。

法拍房悄然升温

法拍房，即“法院拍卖房产”，是被法院强制执行拍卖的房屋。

上海市松江区梅家浜路798弄1号101室、1号401室、718弄1号1708室等826套房地产(整体拍卖)所在物业为“复华科技广场”，标的物包括121套店铺和705套办公用房，建筑面积合计为57854.26平方米。标的物起拍价为7.7亿元，保证金为7700万元。至记者发稿时，该拍品有609人围观，39人设置了关注提醒，尚无人报名。

标的物所有人为上海松江复华实业有限公司，标的物抵押权人为中融国际信托有限公司，中融国际信托有限公司持有上海松江复华实业有限公司100%股权。标的物此前曾于11月1日一拍流拍，当时的起拍价为9.6249亿元。

据京东拍卖上海区域负责人户盼盼介绍，法拍房从类型上来说主要分为住宅、商业、办公及其他用房。与二手房交易市场相比，目前法拍房市场严格执行税费各付原则，购房者不必承担上家税。同时，法拍房的发拍方是人民法院，其竞价交易过程、房屋交付等环节都有足够的安全保障，且买家完全可以按照自己的购房能力，灵活自主地出价。此外，法拍房相对还是小众市场，其交易量大致只占上海二手房交易量的2%左右。

随着法拍房逐步走进大众视野，越来越多的人开始将拍卖作为购房的又一渠道。京东拍卖最新统计数据显示，今年“双十一”期间，京东拍卖总成交额同比增长40%，其中住宅用房拍卖突飞猛进，总成交超过1100件，成交价超过1000万元的房产有33件，广东、辽宁、北京、河北、四川成为住宅用房成交数量排名前五位的省份。

“双十一”期间，上海也有多套法拍房成交。位于上海市闵行区昆阳路的独栋别墅，由上海市第一中级人民法院在京东拍卖上拍，起拍价1834万元，评估价2619万元，在11位竞买人的激烈竞价之下，最终成交价高达3724万元。

法拍豪宅受关注

“法拍房的演进主要还是在于交易制度和管理方式的变化。”公拍网总经理魏锋年向记者表示，自2017年起，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》正式实施，首次明确网络司法拍卖应当在互联网拍卖平台上向社会全程公开。淘宝网、京东网、人民法院诉讼资产网、公拍网、中国拍卖行业协会网、工商银行融e购、北京产权交易所成为最高人民法院认定的7家网络司法拍卖平台。至此，网络司法拍卖在全国全面铺开。

近年来，上海法拍市场管理更加精细化、数字化、科学化，上海住宅类法拍房交易量也比较稳定。据蓝鲸法拍统计，2022年10月，上海共有140套房产进入挂牌拍卖阶段，最终撤拍9套，流标25套，暂缓6套，成交100套，套均参拍人数为6.89人。就成交标的物折扣来看，评估价8折以下、8折至8.5折、8.5折至9折各成交19套，占比均为19%;9折至评估价成交25套，占比25%;评估价以上成交18套，占比18%。

据了解，最近上海法拍房市场成交案例中，关注度较高的标的物有2个，分别是10月21日竞拍成交的位于上海市山西北路28弄7号房地产(华侨城苏河湾别墅)和11月1日拍出的上海市滨江大道1773号陆家嘴滨江苑8号3层302室(陆家嘴板块的九庐)。

蓝鲸法拍总经理王胜蓝告诉记者，华侨城苏河湾别墅一拍时起拍价2.19亿元，约为评估价的7折，当时有1人报名，但是该报名者没有出价。二拍起拍价降至评估价的约6.3折，两位竞买者展开激烈争夺，最终该标的物以1.966亿元成交。

王胜蓝表示，九庐是陆家嘴板块核心区的次新房，标的物证载建筑面积248.16平方米，起拍价为3021万元，评估价为4315.68万元，共吸引18人报名参拍，最终成交价为4281万元，成交单价约为17.25万元/平方米，与目前在中介平台上挂牌的一套面积247.94平方米的房源单价约24.5万元/平方米相比较，也是非常有价格优势的。

“这两套房屋还是具有一定代表性的。当前部分行业面临压力影响到一些企业主或较富裕人员，但也总有些行业存在新的机会。今年上海豪宅市场的热度，也说明了这个道理。有的卖家可能需要资金，而有的买家则手持大量现金。法拍房市场上的豪宅这两年有所增加，经常会涌现一些顶级稀缺房产，其背后的原因也大多是债务问题导致的拍卖。与此同时，这样的豪宅在市场上也并不缺乏买家。”王胜蓝说。

如何参与法拍房拍卖?

魏锋年表示，法拍房大多会涉及债权债务问题，相当于把债权对应的抵押物进行处置。当前市场环境下，个人或企业出现违约的频度可能会相对高一些，反映到财产或