近期多部委稳地产周期政策密度、力度和协同性明显上升——一方面，多个渠道的地产企业融资端政策有所放松，且对国企民企一视同仁，另一方面在地产需求端、打通金融系统，地产商与地方政府资金循环方面均提供了支持。

往前看，政策落地执行、其效果和可持续性仍需持续跟踪。

1.近期稳地产政策多管齐下、密集出台

1）地产商融资端层面：多渠道支持地产企业融资，且对央企民企一视同仁。

11月8日民营企业债券融资支持工具宣布延期并扩容、支持房地产在内的民营企业进行债券融资，总规模预计达2500亿元。金融系统可能为房企共计提供1.2万亿信贷支持，11月11日央行和银保监会发文进一步对房地产上下游提供多方面的融资支持。

2）地产需求层面：部分城市限购限贷政策在一城一策原则下相应调整，居民房贷也允许展期。近期上海和北京相继宣布调整部分地区限购政策，针对人才及新市民购房给予更多优惠；此外针对个人房贷出台延期还本付息政策，缓解居民断贷压力。

3）打通资金循环层面：金融系统对地产支持全面加码，预售金监管新规出台加力企业资金流动性。11月14日银保监会、住建部、人民银行发文表示房企可以通过保函提取“保交付”资金额度30%的预售资金，有利于打通地产资金循环中金融系统-房企-政府的闭环，让开发商资金流动更为顺畅。

2.稳地产政策实际效果如何观察？

我们认为，打通需求、地产商现金流-投资的循环、降低地产商违约风险是地产周期可持续回升的关键和痛点，具体看：

1）地产需求能否企稳回升：地产销售回升是开发商现金流回暖的“主引擎”，2022年10月地产销售占开发商现金流49%，且销售小幅领先开发商现金流变化，因此销售指标的变化是观察地产周期回升的起点。

2）地产企业现金流是否出现持续、明显的环比改善：如果地产商在手现金仍持续紧绷、开发商偿债风险仍然高企，负债端可能出现“挤兑”的现象，进一步增加开发商融资难度，形成流动性和信用收缩的负循环。

3）土地交易及地产新开工是否明显回升：土地成交和新开工的回升是政策效果是否可持续的关键，如果投资回升乏力，则地产周期对经济的拉动效果有限，如果一线城市绝对库存水平持续下行，叠加利率处于低位，仅需求端回升可能带来大城市房价潜在上行压力，制约稳地产政策效果的持续性。

此外，我们认为大力推进保障性住房政策，不失为一个一举多得的补充性政策。今年3季度以来已有多个城市定向回购部分存量商品房作为保障住房，如苏州、济南、邯郸等。若能进一步形成保障性租赁住房REITs等固定收益类产品，既能盘活存量待售房产，又能部分对冲地产周期下行风险，或为稳地产政策的有力补充。

风险提示：地产政策效果不及预期，疫情反复超预期。