近期核心观点：

尽管当前地产基本面尚未反转，但随着杭州等城市需求端宽松措施出台，后续销售缓慢复苏可期。同时，“第二支箭”、“金融16条”等地产支持政策纷至沓来，且力度逐渐加大，发声部门也越来越多，政策根本性拐点出现与基本面筑底接近结束，共同带来地产贝塔行情。中长期看，地产股债逐步渡过最艰难的时候，地产股修复的大机会到来。虽然短期内，受民企折价配股的情绪影响，地产股有所调整，但恰说明民企融资支持政策的目的达到，因此我们对地产股的看好逻辑不变。个股方面，建议关注碧桂园、金地集团。

销售表现不佳，均价环比回落

从统计局月度数据看，销售单月同比降幅扩大。2022年1-10月，销售面积累计同比-22.3%。10月单月销售面积同比-23.2%，较前值扩大7.1个百分点。

2022年1-10月，销售均价累计同比-4.9%；10月单月销售均价环比-3.0%。

从中指院和克而瑞月度数据看，复苏趋势较弱。2022年1-10月，百城住宅销售面积累计同比-35%，百强房企销售额累计同比-45%。10月单月百城销售面积环比-13%，单月同比-18%；百强房企销售额环比-2%，单月同比-32%。

从日频数据跟踪来看，销售复苏较慢。2022年截至11月14日，30城商品房成交面积12630万㎡，同比-28%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域的商品房成交面积累计同比分别为-28%、-32%、-31%、-11%。

开发投资持续恶化，到位资金修复较慢

开发投资持续恶化。2022年1-10月，房地产开发投资完成额累计同比-8.8%。

10月单月开发投资完成额同比-16.0%。从拿地数据看，2022年1-10月，300城住宅土地成交建面累计同比-39%，10月当月土地成交溢价率1.10%。

到位资金修复较慢。2022年1-10月，房企到位资金累计同比-24.7%。10月单月到位资金同比-26.0%，降幅较前值扩大4.7个百分点。从房企融资情况看，2022年1-10月，房企合计债券融资金额5867亿元，同比-30%。

新开工降幅收窄，竣工尚待修复

新开工降幅收窄，竣工则尚待修复。2022年1-10月，新开工面积累计同比-37.8%，竣工面积累计同比-18.7%。10月单月新开工面积同比-35.1%，较前值收窄9.3个百分点，竣工面积同比-9.4%，较前值扩大3.4个百分点。

重要事件：

①交易商协会推进“第二支箭”，支持民营房企发债融资。②央行、银保监会发布金融16条支持房地产市场平稳健康发展。③银保监会、住建部、央行支持优质房企合理使用银行保函置换预售监管资金。④杭州楼市松绑，时隔五年实施“认房不认贷”。⑤上海临港进一步优化人才购房条件。⑥成都第三批集中供地收金325亿元，一成地块流拍。⑦济南第三批、苏州第四批、南京第四批集中供地分别收金56、179、66亿元，全部底价成交。

风险提示：1、后续政策落地效果不及预期；2、疫情等因素致行业基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击。