11月14日早盘，A股和港股地产板块掀起涨停潮。港股德信中国盘中暴涨超190%，收盘仍涨超110%。碧桂园盘中涨幅超过50%，新华联、天地源、金地集团、新城控股、粤泰股份、中天服务等纷纷涨停。地产债也掀起临停潮，如“21碧地01”涨超60%、“19远洋02”涨超40%，均盘中临时停牌。
引发市场热潮的则是在市场间广泛流传的“房地产金融16条”。证券时报记者从多位监管部门和金融机构的人士求证到，人民银行、银保监会日前已印发《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》。
《通知》从保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度六个方面部署了16条具体措施，助力房地产市场平稳健康发展。
不少分析指出，16条具体措施力度空前，政策通过房企债务展期和支持再融资，修复房企信用环境，这不仅有利于缓解房企的资金压力，也有利于银行、信托等金融机构资产质量的稳定。受此影响，14日除地产板块股债大涨外，银行股也迎来普涨。
有从事房地产金融业务的资深银行人士向记者透露，《通知》的制定已酝酿数月，此前监管部门还找银行开过座谈会征求过意见。目前其所供职的银行内部还在传达文件过程中，预计会指定一个部门负责牵头抓紧落实政策。
受访人士还认为，目前房地产行业“政策底”已明确，“市场底”有望慢慢企稳。下一步更重要的是要促进市场销售企稳，唯有企业销售回款得到明显改善，才能使行业真正恢复平稳发展。
房地产风险有望软着陆
稳健的现金流是支撑房地产企业的关键，在市场需求尚未改善的今年，融资环境的冷暖更加决定房企能否化解风险、安然过冬。然而，部分房企的爆雷以及暂停境外债偿付等事件的接连出现，都指向房企面临的融资困境。中指研究院数据显示，2022年1～10月房地产企业非银融资总额为7535.5亿元，同比下降51.4%。其中，作为主要融资手段的信用债，央、国企发行总额在总发行的占比为87.1%。
要想化解风险，融资端的畅通至关重要。为此，《通知》一方面通过支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期，对优质房企提供增信支持等举措缓解企业短期资金压力，以时间换空间;另一方面，强调继续积极做好“保交楼”金融服务，做好项目并购支持，为纾困资金“开闸”。
“《通知》对缓解房企流动性困境将提供较大助力。”惠誉博华工商企业部高级分析师王兴萍对证券时报记者表示，《通知》针对房地产行业流动性吃紧、再融资困难、金融机构和购房者信心不足、对下游建筑建材企业的流动性压力传导等若干方面，皆给予了明确的政策支持。
王兴萍表示，在地产商的内生现金流方面，《通知》一方面通过政策性银行专向借款，撬动其他金融机构市场化参与提供配套融资，形成杠杆效应，疏通项目层面的资金障碍，打通“保交楼”环节;另一方面，允许各地方政府合理调整首付比例、个人住房贷款利率下限等措施，亦有助于刺激购房需求。在外部融资方面，《通知》打通了银行贷款、信托等资管产品、债券等多个外部渠道，有助于舒缓地产商流动性压力;也对地产商集团层面与项目层面设置了资金风险隔离机制，保障了金融市场参与主体安全。
在一系列支持房企融资举措中，延长展期无疑是最受关注的措施。光大证券首席金融业分析师王一峰表示，事实上，在此前房企纾困过程中，监管机构已有一定延展期政策安排，但由于部分金融机构在执行过程中难以匹配相应政策支持，执行层面有一定阻碍。《通知》对于展期做出明确制度安排，将有助于房企融资能展尽展。
易居研究院智库中心研究总监严跃进还指出，《通知》还创设了一种新的“保交楼”支持工具，即“配套融资支持”，将作为房地产开发贷款的子产品，即商业银行会新设“专项借款配套融资”子科目并纳入管理。未来，“专项借款+配套融资支持”的“保交楼”体系框架会更加健全。
中欧国际商学院教授、央行调查统计司原司长盛松成在接受记者采访时表示，《通知》是2021年9月房地产政策边际调整以来，力度最大、最为具体的政策，由此房地产风险有望实现软着陆。
房企流动性困境的缓解也将利好地产债企稳。高盛最新研报表示，过去一周的一系列政策举措体现出对稳定中国房地产板块的支持。高盛维持对中国地产投资级债券的乐观判断，尤其是期限长、价格低的投资级地产债，但对中国地产高收益债持谨慎态度。由于投资者对低违约概率的偏好，因此地产高收益债表现将出现明显差异。
《通知》对经济金融带来的影响是全方位且将深远的。除了14日地产板块股债大涨、银行股普涨外，当天债市经历大幅波动，银行间主要利率债收益率大幅上行，短期债券调整更为激烈，收益率上行近20个基点;国债期货大幅收跌，10年期主力合约跌0.66%。
“14日债券市场的大跌，核心原因是政策逻辑转变了。”中信证券首席经济学家明明对证券时报记者称，当债市还在“留恋”经济趋弱，央行会被动投放大量流动性时，上周以来出台的一系
