公摊面积有其存在的必要性，解决公众诟病的关键在于让公摊面积“晒在太阳下”。当务之急是明确公摊的明细，厘清交付标准。

“买了110平方米的房子，到手却只有61平方米;卧室面积只有9平方米，1.8米的床都放不进去;厨房放不下大冰箱、卫生间放不下洗衣机;销售说的31%公摊面积，变成了46%，得房率仅有54%……”

据央视新闻报道，近日，山东青岛一个高层住宅项目的业主在收房时发现公摊面积过大，实际使用面积过小，46%的公摊面积再次推高了这个话题的热度。

在青岛当地有关部门调查后的反馈答复中，该住宅所在的超高层住宅楼之所以公摊面积比较大，主要是墙体厚度大，根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》，外墙一半厚度计入套内建筑面积，也就是说，原本就只有70%左右的得房率，又被厚重的墙体影响了实际使用体验。

规则讲明白了，但业主心理上的坎依然难越：公摊面积到底包括哪些、有没有约束，公摊面积过大是否合理，能不能取消公摊面积制度，按照套内面积计价会有哪些变化?

目前，我国住宅交易主要以建筑面积计算价格，公摊面积屡遭诟病，一方面是得房体验与销售承诺有差异，另外也有开发商在“高低配”项目中，将公摊面积挪至高层建筑导致公摊不均，甚至有小部分开发商利用公摊面积赚盈利。

但在实际执行中，公摊面积有其存在的必要性，公共服务配套也与居住的舒适度挂钩，解决公众诟病的关键在于让公摊面积“晒在太阳下”。

值得注意的是，内蒙古近日已经开始尝试传递出变革的声音，将“取消公摊面积”的建议列为近期亟需修订的立法项目建议上报住建部。

中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道记者表示，公摊面积是由建筑的复杂性决定的，公摊面积并不是越小越好，当务之急是明确公摊的明细，厘清交付标准。

“但是按照套内面积计价是可行的道路，让消费者更加清楚地了解性价比。”张大伟强调说。

公摊的定义

到底什么是公摊面积?作用是什么?

直白来讲，房屋建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积，后者就是公摊面积。

2001年6月的《商品房销售管理办法》和2007年《物权法》(第70条)均明确，购房者所购置的商品房，都应载明套内面积和公摊面积。

公摊面积包括两部分：一是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室，以及为整栋建筑服务的公共或管理用房建筑面积;二是套(单元)与公用建筑之间的分隔墙以及外墙墙体水平投影面积的一半。

也就是说，日常居住生活所必要的公共服务建筑，有一部分是包含在公摊面积中的。

“正规的公摊是必须有的，否则居住舒适度不存在。公摊也不是越小越好，太小的公摊意味着社区的舒适性降低。”张大伟举例说明，同一栋楼两梯两户的公摊，要比一梯两户的大;只有楼梯和既有楼梯又有电梯的住户，其公摊面积是不一样的;公共设施、走廊越多公摊就越大;楼梯高度越高公摊越大。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也指出，用减少电梯间、楼梯间或门厅面积，设计一梯多户，取消避难层等方法，尽管可以缩小公摊面积，但社区的舒适度、安全感也降低了;再比如，开发商“偷面积”，貌似套内面积增加，但占用了公摊，导致小区整体环境受损。

而套内建筑面积，进一步包括了套内房屋使用面积、套内墙体面积和套内阳台建筑面积。回顾可以看出，前述青岛项目套内实际使用面积过小，主要是被高层建筑的墙体侵占了实际使用面积。

业主想知道的是，到底46%的公摊面积是否合理?近一米的外墙是否过大?是否为业主想要的居住所必须的公摊?

实际上，现行规定对于公摊面积大小没有比例限制，主要与新盘项目的规划设计、配套设施有关。

李宇嘉认为，前述青岛项目若在规划设计和报批、销售宣传时的公摊与46%有差异，就要走仲裁的解决路径了。

“不过，由于公摊的计算、范围、规划设计等太过专业，需要归属管理部门做出引导。这样做，有利于规范开发商的经营行为。”他强调说，毕竟，业主对共有和专有部分的房价支付是一样的，但开发商支出的成本是不一样的，要警惕有意做大公摊，降低开发成本的行为。

公摊的“猫腻”

公摊的范畴清楚了，但购房人对公摊的质疑，还源于公摊面积的一些“猫腻”问题。

比如，开发商明确电梯间、楼道间、楼栋大堂属于公摊面积，但一边收物业管理费，一边将广告收入据为己有;比如，游泳池、地上停车场是共有部分，对外营业却收入不明;比如，电梯和楼道要精装修吗?墙体要取暖吗?即便要装修、要取暖，但标准肯定不一样，成本一定会低一些，与套内成本形成了盈利差异。

据张大伟介绍，的确有小部分开发商是利用公摊赚额外的钱。很多城市都有限价政策，但大部分都是限制了建筑面积单价，这种情况下，有开发商想办法在建筑面积单价不变的情况下，增加使用面积，在期房购房合同和期房收房这个双合同中，增加使用面积，变相增加了单价，在买卖合同中设置了陷阱。

公摊不均的例子也比较普遍。以“高低配”项