自2001年启动以来，“博鳌·21世纪房地产论坛”已走过21年，并成为行业思想碰撞、输出真知灼见的重要舞台。

众所周知，自去年下半年开始，房地产行业出现深度调整，运行逻辑已经发生深刻变化。应当如何看待地产行业的现在和未来?本届年会，本报邀请众多学界、商界的重磅嘉宾，深入探讨地产行业的角色之变、市场之判、平衡之道、模式之选以及回归之路等五大命题。

我们认为，居住产业并未落幕，在经历风雨洗礼之后，房地产行业新发展模式必将建立和巩固，各类市场主体都能在蜕变中穿越周期，行稳致远。

深度调整中的房地产行业，运行逻辑已经发生了结构性变化，“高杠杆、高周转、高增长”的旧格局和旧模式难以为继。但居住产业并未落幕，如何在良性循环和健康发展的指导思想下，寻求新的发展模式，成为企业安全“活下去”并最终穿越周期的必经之路。

7月29日，由南方财经全媒体集团21世纪经济报道发起主办的博鳌·21世纪房地产论坛第22届年会圆满闭幕。在这场以“风雨蜕变：良性循环下的模式重构”为主题的思想盛宴上，多位资深专家与房地产全产业链从业者，共同呈现了行业深度剖析、一线实战经验以及新逻辑下对生存之道的思考。

“2022年是加快构建新发展格局、全面深化改革开放的重要年份。我国经济长期向好的基本面并未改变，在新的发展阶段，房地产业被赋予新的历史使命。”南方财经全媒体集团副总编辑、21世纪报系总编辑邓红辉在致辞中表示，房地产的民生和保障属性更加凸显，市场环境颠覆了原有的发展惯性，对于从业者来说，只有积极进取，主动求变，才能完成新一轮进化。

邓红辉指出，虽然旧有的红利已渐趋稀薄，但居住需求仍有坚实的基础，中国房地产及其相关产业链仍有巨大的发展空间;产品和服务时代将真正到来，这既是消费者的福祉，也标志着行业走向专业化和精细化;新发展模式必将建立和巩固，各类市场主体都能在蜕变中穿越周期，行稳致远。

这也是与会嘉宾的共识。开发业务在栉风沐雨中走向价值回归，经营性业务成为不确定中的确定性，找到规模、负债和利润的平衡之道后，运营、服务和数字化的价值，也愈发凸显。

市场之判：告别高增长

包括高杠杆终结在内的种种迹象表明，房地产业已经告别了高增长时代，整个行业的主要指标变化已经进入了平稳通道。

中国房地产业协会会长冯俊分析指出，房地产量价不断上涨“神话”的破灭，使行业继续实施高杠杆的土壤不复存在。冯俊对于当前市场有三个判断，一是市场基本触底;二是流动性风险扩大的可能性基本没有，但传导、延展效应逐步产生;三是地方的稳楼市政策效果有待观察。

贝壳找房高级副总裁、贝壳研究院院长李文杰也认为，虽然仍存在一些不确定因素，但随着政策对市场信心的提振，今年房地产市场最低迷的时候已经过去，市场有望在下半年由热点城市带头走向复苏。

在复苏的过程中，市场并非呈现为一条平稳的线条，波动依然存在。

根据保利发展控股战略研究院院长吴定金提供的数据，进入今年7月，市场仍延续下行特征，保利盘均周来访下降至60组左右，相比6月减少20组，再次回到低位水平;主要城市和典型房企的成交再次陷入低迷，同比跌幅回到30%-40%左右。

放眼中长期，与会嘉宾认为，房地产业仍有足够的支撑，这表现为：我国宏观基本面持续向好、长期向好的趋势没有改变;房地产行业面临的基本支撑因素没有改变，新型城镇化的推进、人口的迁徙等带来的合理住房需求将持续释放。

在李文杰看来，政府给房地产开发行业的定位是“压舱石”和“稳定器”，不能没有，不可过度。“房地产市场没有落幕，只是增速换挡。”他说。

“行业未来所呈现的趋势将是去金融化、制造业化、极致专业化、功能民生化和竞争格局加剧分化。”吴定金进一步指出，随着土地红利不再、利润下行，房企必须贯彻制造业思维和精益管理的理念，此外，信用、品牌、专业能力和管理能力将成为房企分化的关键因素。

冯俊也强调说，房地产本身的逻辑结构发生了大变化，“企业必须在保证安全的基础上，寻求新的发展模式。”

模式之选：探索新发展

去年末以来，监管部门提出，房地产业要探索新的发展模式，对于企业主体来讲，如何及时转变思维，在新的市场环境和发展逻辑下建立新发展模式，已迫在眉睫。

房地产行业从过去二十几年的高速增长，到未来平稳增长的常态，让很多民营企业放慢脚步、回归合理。旭辉控股董事局主席林中说，自己在经营企业时一直遵循三个原则：一是尊重常识;二是敬畏规律;三是房子要回归居住本质。

在关于未来的思考中，林中提到了轻重结合的战略道路，即低负债、低风险、轻资产，能穿越周期以及长期主义的发展模式。基于未来房地产更趋于专业细分，林中认为，轻重并举的发展模式在物业、租赁市场、社区服务和城市服务上均有很大的空间。

金地集团总裁黄俊灿则表示，长期坚持平衡发展的战略，追求规模和利润的平衡，不唯规模论，追求长期经营目标和短期经营目标的平衡，是企业能够从容应对市场波动的