尽管房贷利率居高不下，美国房价仍在继续创新高。

随着美联储持续大力加息，美国房贷利率正居高难下。

美国住房抵押贷款金融巨头房地美(FreddieMac)数据显示，截至7月25日，美国30年期抵押贷款平均利率为5.54%，略低于6月的高点5.81%，但仍处在十多年来的高位附近。而且鉴于美联储接下来还将大力加息，美国房贷利率或仍有上涨空间。

由于较高的利率打压购房者，美国房屋按揭贷款需求降至22年的低点。美国抵押贷款银行家协会(MBA)数据显示，截至7月15日当周，贷款指数连续第三周下降，按揭贷款申请当周下降7%，同比下降19%。

全球房产科技公司居外IQI集团联合创始人、CEO卡斯夫·安萨里(KashifAnsari)对21世纪经济报道记者表示，美国按揭利率较高点有所回调，这对买家是个好消息，毕竟现在月供负担加重、房价高企，已使购房可负担性问题非常突出。不过，如果从历史数据来看，5%-6%的按揭利率并不算高，美国多年来按揭利率平均值约为8%。

一方面，相对较高的房贷利率正在一定程度上打压需求，另一方面，供给问题依旧存在，美国房价仍在继续创新高。根据美国全国房地产经纪人协会(NAR)的数据，6月成屋售价中位数较上年同期上涨13.4%至41.6万美元，创下新的纪录。

美国楼市略有降温

整体而言，尽管美国房价仍在创新高，但在高利率和高房价的拖累下，美国楼市的狂热情绪已经略有降温。

NAR数据显示，美国6月成屋销售环比连续第五个月下降，创2013年以来最长连降月数，销售量创下最近两年新低。美国6月成屋销售总数年化512万户，不及市场预期的535万户，环比下跌5.4%。

与销量下降相对应的是，6月成屋库存出现三年来首次同比上涨，增至126万套，为去年9月以来的最高水平。环比来看，成屋库存则连续五个月攀升。按照目前的销售速度计算，需要3个月的时间售出市场上的所有房屋，仍处于相对紧张状态。

NAR首席经济学家LawrenceYun表示，住房负担能力下降继续对潜在购房者造成影响。房屋按揭贷款利率和房价在短时间内都上涨得太厉害了。但好消息是，市场上终于有更多的房屋了。

美国加州程欣迪地产国际(KWCindyChinRealtyInt'l)地产经纪商程欣迪对21世纪经济报道记者表示，现在很多上市的房子，不管是尔湾(Irvine)还是新港(Newpost)，要价都在降。“我所在的新港这边有处房子要价近400万美元，最近一口气降了15万美元。另外，我知道不少中低收入人群都准备把房子卖了搬家去芝加哥、底特律那些地方，那里房价和消费水平要低得多，二十万美元左右可以买一套。现在很多人确实负担不起房子，有些人就想趁这个时机套现，然后去便宜的地方买房。”

不过，程欣迪对记者分析称，“降价”不是说房价在跌。如果房价低于去年同期价格，这叫房价下跌，现在是说房子涨得没有过去两年那么快了，涨幅收窄了。不少卖家按以前的涨幅来定价上市，但发现卖不动了，之前一年能涨15%-20%，甚至更高，现在发现市场变了，房价涨不了那么多了。

在房贷利率急剧上升和房屋销量下降之际，美国房产中介也受到了一定影响。6月美国互联网房地产经纪公司Redfin和Compass传出裁员消息，Compass宣布裁员10%，约450人;Redfin宣布裁员8%，约470人。

外国买家热情逆势升温

尽管美国房地产市场开始逐渐降温，但外国买家的热情却在逆势升温。

18日NAR发布的报告显示，2021年4月至2022年3月，外国人在美国购置的住宅物业总价值达到590亿美元，同比增长8.5%，打破了连续三年下跌的趋势。中国、加拿大、印度、墨西哥和巴西占据前5名。

安萨里表示，亚洲买家一向青睐美国房产，美国是2020年度亚洲买家最心仪的海外购房目的地。在2021年，中国买家在美国购房量只有疫情前的一半，基本上是因为旅行不便。对于外国购房者而言，如果有孩子留学美国或自住，现在的市场反而不错。毕竟美国本地买家少了，购房的竞争也少了，对于有能力的买家，其实倒是好事。

尽管利率上升，今年美国的整体房屋销量将有所下降，但外国买家却可能会加大投资力度，他们更倾向于现金交易，不容易受利率变化的影响。

在外国买家中，中国购房者位居榜首。NAR数据显示，中国买家在过去一年中购买了61亿美元的美国房产，比前一年增长了27%。中国买家更频繁地使用现金，58%的中国买家以全现金方式付款。

安萨里对记者分析称，中国买家仍然是全球最大的跨境房地产消费群体，旅行限制减少了中国买家购买的房屋数量，但他们进入了高档市场，并花费了更多的钱，平均购买价格超过100万美元，来自中国的买家更倾向于在更昂贵的州购买。

高利率或难“浇灭”火爆楼市

疫情暴发后美国房价暴涨，迎来两年黄金时代，而如今正面临利率大幅飙升，但美国楼市的热度不太可能被完全“浇灭”。

GoodwillBanker佛罗里达州经纪人魏晓霞对21世纪经济报道记者表示，从疫情暴发以来，佛州房产市场非常火热，尤其盖恩斯维尔这边是一个大学城，佛罗里达大学就在这里，来上学工作的比较多，所以房价更加坚挺，在今年2-5月份的时候，房