全国多地烂尾楼盘业主联合强制断供引发热议。外界在关注按揭合理性、银行对预售资金监管有无失责的同时，对后续风险暴露的担忧也逐渐增多。

目前，网络上流传出来的断供项目已有约150个，涉及河南、湖南、河北等至少20个地区。业内人士普遍认为，“烂尾”“断供”均属于地产行业下行周期暴露出来的问题，难免对银行带来直接和间接的风险冲击，但尚不构成系统性冲击。

在7月13日举行的发布会上，央行金融稳定局局长孙天琦表示，我国金融风险收敛，总体可控，99%的银行业资产处在安全边界内。其中，绝大部分中小银行的央行评级均处于安全边界内。

不过，受断供等消息影响，7月13日，A股银行板块整体逆市大幅走低，中证银行指数最终收跌2.37%，6家银行跌幅超过3%。

楼盘烂尾，银行有无责任?

粗略统计，目前全国范围内出现断供的楼盘在150个左右，覆盖河南、湖南、江西、河北、广西、山东等约20个省份、近70个市(区)。其中，中国恒大、阳光城以及泰禾、融创、佳兆业等已经出现债务“暴雷”企业旗下项目居多，烂尾项目集中在二三四线城市，但深圳、上海、苏州、武汉、南京等一线或强二线城市个别楼盘也出现联名断供。

各地业主的诉求比较接近，大都是希望开发商尽快复工、交房，否则将强制停还按揭贷款。除了指出开发商、地方住建监管部门等主体责任外，有业主在文件中指控，银行作为贷款方也存在“三宗罪”：一是违规在房屋主体结构未封顶前发放按揭贷款;二是将按揭贷款资金违规划入非监管账户;三是未积极履行资金监管方义务，导致预售资金支出不明。

以郑州名门翠园业主联合签名发布的《强制停贷告知书》为例，业主表示，在房屋预售过程中，工商银行、建设银行、中国银行、华夏银行、平安银行、兴业银行、郑州银行等作为贷款银行，均存在不同程度违规发放贷款、未积极履行资金监管义务的行为。

虽然这些说法尚需更多证据进一步佐证，但外界对银行的责任质疑不在少数。

关于按揭贷款发放的条件，央行曾在2003年发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，其中提到，为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。

不过，有华东某银行内部人士对记者表示，过去银行发放按揭贷款主要关注的是楼盘是否取得预售证，而核定是否具备预售条件的发证部门是地方政府的房地产行政管理部门，一般是当地住房和城乡规划建设局。

此外记者此前了解到，自去年下半年地产调控收紧之后，随着部分开发商“暴雷”，银行在按揭贷款额度紧张情况下，往往选择尚有开发贷尚未还清的优质开发商楼盘发放贷款，以此减轻开发商资金紧张进而造成的逾期风险。

预售资金监管方面，作为我国商品房预售制度的产物，主要由房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管，要求开发商必须将预售资金存入银行专用监管账户，且只能用作本项目建设，不得随意支取、使用。

自2021年下半年以来，对预售资金的监管也随着行业调控经历了由紧到松，随后在保交楼背景下再次收紧的过程。综合机构观点，虽然商品房预售制度有《城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》为基本监管框架，但对于预售资金的监管很长时间以来没有统一且明确的规定，各地因城施策成为常态，地区之间差异较大。

对于银行在其中的作用，根据记者向业内人士了解，因为政策不统一、银行与开发商所受监管不同等因素，往往存在较大的自由空间。安信证券曾结合60大城市的预售资金监管制度对比分析称，政策规定不明确、提取基数过高、提取比例过高、提取节奏不合理是普遍问题。其中在政策规定方面，包括监管账户开设范围、监管基数、监管比例、提取节点不明确，而对于“监管部门”也未明确指出是监管银行还是地方行政主管部门，对于一般监管资金(相对“重点监管资金”)“申请提取”通过的条件也较为模糊。

前述华东某银行内部人士认为，预售资金监管制度虽然不断完善，但因为执行细节很难实时监控，加上制度落地需要时间且有一定难度，在当前地价、房价下行过程中难免会出现问题。

“有些银行监管不严，导致一些房企把A项目的钱转到B项目。”也有银行内部人士对记者表示，即使有些地方预售资金监管制度较为完善，银行本身依然存在较大操作空间，且银行受银保监会监管，针对预售资金的监管制度则主要由住建局等部门制定，本着“谁发文谁负责”的传统，失责现象由来已久。

另据华南某地产从业人士介绍，在地产行业监管正式收紧之前，不少开发商依然可以通过预售资金用于偿还前期的开发贷款，而收紧之后当地也主要是针对债务情况超过“三道红线”的地产企业加强监管，一家房企如果在多个银行开设账户则监管更加困难。“就算管住一家银行的账户，也控制不了其他银行的账户。”该人士表示。

断供频发，银行风险几何?

断供除了对购房者自身征信的影响，银行的资产质量也引人担忧。

在银行以贷款为主的资产结构中，居民按揭贷款一直被视为高收益、低风险的优质资产。根据