自2019年4月开始的本轮房价调整已持续3年，叠加新冠肺炎疫情的影响，当前房价正在经历历史上最长周期的调整，楼市投资投机预期发生显著变化，构建房地产市场长效机制的条件已经成熟。
近期，一些地方调整房地产政策支持刚性和改善性住房需求，这是从实际出发加快释放房地产市场合理居住需求，有效扩大消费，积极落实逆周期调节和跨周期调节的题中应有之义，是因地制宜、因城施策落实房地产市场长效机制的必要行动，与过去通过房地产刺激经济增长的逻辑无关。
建议明确落实房地产市场长效机制，给地方政府、企业和居民明确的预期指引，从顶层设计层面提升地方政府因地制宜、因城施策的内生积极性，更好满足人民美好居住需要。在政策工具选择上，可以从房价目标挂钩机制、预售金闭环监管、政策组合协同支持、多层次住房供给等方面有效构建房地产长效机制。
今年以来，我国经济发展面临需求收缩、供给冲击和预期转弱的“三重压力”，尤其3月以来，经济下行压力不断增加，房地产市场预期持续弱化。不少地方政府开始调整房地产政策，支持刚需和改善型住房需求，积极落实逆周期和跨周期调节。一些舆论将此解读为，这是通过“刺激”房地产市场来“稳增长”。这种基于过去传统思维模式的论调，一方面误导消费者，造成市场信号混乱，同时也给地方政府带来很多顾虑，影响政策效能。全面准确理解和落实房地产市场调控长效机制，对于正确引导和稳定市场预期，实现稳经济、支持合理住房需求的双重需要，促进房地产市场长期平稳健康发展至关重要。
一、房地产政策调整的必要性及其逻辑
今年3月以来，我国经济下行压力明显增加。国家统计局数据显示，制造业采购经理指数(PMI)自3月开始进入收缩区间，4月加速下滑至47.4%，生产指数、新订单指数等5个分类指数均位于临界点以下。此外，中国物流与采购联合会数据显示，受新冠肺炎疫情多点散发的影响，4月整车货运流量指数大幅下滑，反映物流业活动活跃程度的物流业景气指数(LPI)下降至43.8%，自去年四季度以来呈持续下行态势。随着受疫情冲击较大的地区复工复产达产逐步推进、稳增长保市场主体稳就业等稳经济一揽子政策措施落地实施，5月主要经济指标边际改善，制造业景气度、物流业总量景气指数均有所回升，分别为49.6%和49.3%，其中PMI生产和新订单分类指数分别回升5.3和5.6个百分点至49.7%和48.2%，但仍处于收缩区间。
另一方面，国家统计局数据显示，房地产开发投资、新开工和销售面积累计同比增速持续下滑。1至3月房地产开发投资同比增速回落至0.7%，1至4月、1至5月房地产开发投资分别同比下降2.7%、4.0%，降幅进一步扩大;1至5月房屋新开工和商品房销售面积分别同比下降30.6%和23.6%，房地产投资和消费景气度1年来呈持续回落趋势;前5个月房地产企业到位资金累计同比降幅超过25%，为有统计数据以来的最大降幅。
在经济下行压力加大和房地产市场预期转弱的双重背景下，今年以来不少地方开始调整房地产市场调控政策，通过放松限购、降首付、降利率、增加补贴等方式支持刚性和改善性合理住房需求。在当前房地产市场低位运行情况下，各地从实际出发优化完善相关政策，通过加快释放房地产市场正常需求，如适当放宽条件提前满足刚需和改善型住房需求等，在更好满足购房者合理住房需求的同时，有效扩大消费，合理引导市场预期，畅通房地产市场供需循环，有效化解房地产市场风险。这些举措均是积极落实逆周期调节和跨周期调节的题中应有之义。
从理论逻辑和政策实践两个维度看，地方政府基于当地具体实际调整房地产市场政策，以更好满足稳经济、支持合理住房需求的双重需要，这是因地制宜、因城施策落实房地产市场长效机制的必要之举，这显然与过去通过房地产刺激经济增长的逻辑无关。
二、“房住不炒”的历史逻辑和价值取向
回顾“房住不炒”定位的出台背景和政策实践，有助于我们深刻认识和正确把握新时期房地产调控的价值取向和政策定力。
2016年12月，中央经济工作会议明确提出“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，强调要从实际出发，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。此后，党和政府在不同场合均反复重申“房住不炒”的基本定位和政策基调。党的十九大进一步明确提出，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。2019年7月，中央政治局会议重申坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，首次明确强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。
2021年12月，中央经济工作会议从着力畅通国内大循环、突破供给约束堵点的高度，要求坚持“房住不炒”定位，探索新的发展模式，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。今年4月29日，中央政治局会议再次强调“房住不炒”定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住
