首批基础设施公募REITs上市将满一周年。

随着推动基础设施领域REITs健康发展被写入“十四五”规划和2035年远景目标纲要，各方对公募REITs在贯彻新发展理念、构建新发展格局中的重要作用形成共识，万亿元量级的全新投融资市场在2021年6月21日适时“启动”。

经过一年的探索、完善、创新，公募REITs试点如今可谓是清香外溢——作为盘活存量资产的首选方式，REITs在有效降低当前政府债务风险和企业负债水平、提升基础设施运营管理水平等方面发挥了重要作用;作为基础设施建设投资的全新退出方式，REITs在拓宽社会融资渠道、为基础设施建设募集增量资金、扩大有效投资、形成投融资良性循环等方面彰显重要意义。

多位接受《证券日报》记者采访时的专家表示，在多方合力、共同呵护下，我国公募REITs试点运行平稳，产业聚集效应初显。未来，鼓励更多优质成熟、资产类型丰富的项目入市，扩大市场规模，促进行业高质量可持续发展，是公募REITs市场下一阶段的目标。

制度规则逐步完善

市场发展生态进一步向好

首批公募REITs成功上市一年来，有效填补了国内资产管理市场的产品空白，也在资本市场发展历程中写下了浓墨重彩的一笔。

这一年，首批公募REITs的表现基本符合市场预期，试点工作取得良好开局。

首批公募REITs带动3000亿元的新增基础设施项目建设。截至6月19日，首批9只产品上市以来平均上涨22%，日均换手率整体高于境外成熟市场。同时，从首批产品的2021年年报来看，基础设施资产业绩表现优异，形成稳定的可供分配现金流和分红收益。实际可供分配金额超预期，合计约17.8亿元;9只产品均发布分红公告，合计分红约12.2亿元，占实际可供分派金额的比重约60%。

多家参与首批公募REITs项目的机构表示，产品的运营数据和二级市场均表现稳健，甚至是超预期。

东吴基金REITs总部副总经理李军对《证券日报》记者表示，“上市一年来，东吴苏园产业REIT资产运营管理效能得以持续提质优化，两个园区资产项目的各项运营指标快速提升，基金财务指标和派息水平好于预期，二级市场价格平稳有升。未来随着资产质量和运营水平的不断提高，项目价值也有望被持续挖掘和提升。”

中航基金管理有限公司不动产投资部总经理宋鑫向《证券日报》记者介绍，中航首钢绿能REIT上市以来，无论是底层资产的运营数据还是二级市场的表现，均超出预期。目前产品已实现两次分红，得到投资者的肯定。

同样进行两次分红的还有中金普洛斯REIT，中金基金相关人员介绍，“项目基础资产运营稳定，整体表现较为稳健。”

这一年，制度规则逐步完善，促进REITs产业发展的有利环境正逐步形成。

自首批公募REITs上市以来，各级政府部门、监管机构高度重视REITs市场建设，出台配套规则，促进市场发展。2021年6月29日，国家发展改革委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》，将试点区域扩展到全国范围，资产范围扩大，完善首发和扩募规模要求等，促进项目资产的扩容;同年11月17日，银保监会发布《关于保险资金投资公开募集基础设施证券投资基金有关事项的通知》，引入保险资金入市，提高REITs二级市场流动性;2022年1月26日，财政部、国家税务总局联合发布《关于基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点税收政策的公告》，明确税收优惠政策。

此外，全国10余个城市的地方政府或监管部门专门发布REITs政策文件，积极鼓励地方企业参与试点。沪深交易所与各级政府部门、监管机构联动，支持REITs规则体系完善，于2022年5月31日发布REITs扩募规则，同步优化扩募机制。

扩募提上议程

资产类型迎扩容

前述参与试点机构已将公募REITs扩募提上议程。

博时招商蛇口产业园REIT基金经理王翘楚对《证券日报》记者表示，“招商蛇口产园资产储备丰厚，囊括在建、开业、成熟期的资产，将持续计划和研究将内部合适的成熟资产注入博时蛇口产园REIT。”

中金基金一直高度重视公募REITs市场的扩募路径，公司相关人员透露，将与合作伙伴在政策法规框架内积极研究与推动公募REITs的扩募尝试。

“中航基金正积极挖掘扩募资产，未来配套政策出台后，将适时启动扩募工作。”宋鑫如是说。

上海证券基金评价研究中心高级基金分析师、博士孙桂平对《证券日报》记者表示，政策环境不断优化，叠加一二级市场联动使得REITs始终保持一定的市场热度和影响力，推动REITs市场高质量发展。

这一年，资产类型逐渐丰富有助于实现基础设施建设的高质量发展。

首批项目上市只是起点。受益于公募REITs发展契合政策导向，部分优质成熟项目相继入市，底层资产类型也日渐丰富。

截至目前，我国已有上市公募REITs12只，项目分布在京津冀、长三角、粤港澳等国家重点区域，原始权益人涵盖央企、地方国企以及外资企业等，具有较强的示范性和代表性;项目合计募资458亿元，主要投向科技创新、绿色发展和民生等基础设施补短板重点领域，有效助力基础设施建设，促进了产融结合和地方