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6月21日，首批上市的9只公募REITs将迎来超百亿元市值的限售份额解禁。这将提升公募REITs的交易活跃度和市场流动性，但也可能会让该板块尤其是那些高估值品种承受一定卖压。不过，待解禁压力释放后，公募REITs有望再次迎来配置机会。中国证券报记者调研了解到，险资和产业资本在解禁后继续持有的意愿强烈，有望成为此次解禁的“压舱石”。公募REITs管理人也为应对此次解禁做了“万全”准备。未来随着公募REITs不断扩容，优质资产的配置价值日益凸显。

“去年发售时，我用1万多元认购了1000份某公募REIT‘尝鲜’，最后只确认了18份。一年里，这只基金上涨了不少，还进行了分红。虽然只是小散一枚，但我也想知道在解禁之前，该不该卖出这18份‘原始股’?”一位公募REITs投资者如是说。

6月21日，去年此时上市的9只公募REITs将迎来合计市值112.89亿元(按6月17日二级市场收盘价计算)的限售份额解禁，体量大致与当前流通盘市值相当，这将提升公募REITs的交易活跃度和市场流动性，但也可能会让该板块尤其是那些高估值品种承受一定的卖压。不过，解禁后优质REITs项目若因交易风险带来净值过度下跌，可能出现长期投资的买入机会。

中国证券报记者调研了解到，保险资金和产业资本占此次解禁总规模的近三分之一，由于资金属性、投资策略与REITs产品契合度较高，解禁后继续持有的意愿强烈，有望成为此次解禁的“压舱石”。公募REITs管理人也为应对此次解禁做了“万全”准备。

“未来仍可能出现首批公募REITs发行时被投资者一抢而空的场面。”业内人士预计，随着公募REITs队伍不断扩大，产品稀缺性会下降，但优质资产的配置价值日益凸显。而公募REITs与其他类别资产相关性低，其整体配置价值同样不言而喻。

解禁规模与现有流通盘相当

2021年6月21日上市的首批9只基础设施公募REITs在一年后迎来超百亿元限售份额解禁。

公募REITs在发行时总份额分为三部分，分别面向战略配售投资者、网下投资者和公众投资者发售。战略配售投资者包括原始权益人及其关联方和其他专业机构投资者。对战略配售投资者均设置了一定的限售期。其中，原始权益人的限售期为60个月，原始权益人关联方的限售期为36个月，其他战略配售投资者的限售期为12个月。因此，此次解禁份额均为其他专业机构投资者持有的战略配售份额。

“产品面临的解禁压力与战略配售投资者持有份额比例有关，也与解禁份额占当前流通盘的比例有关。如果产品前述比例过高，可能面临较大市场压力。”一位公募REITs相关业务负责人表示。

中国证券报记者分析各家REIT发布的解除限售公告发现，中金普洛斯REIT将有52%的基金份额面临解禁，在9只产品中解禁份额占全部基金份额的比例最高。紧随其后的是红土盐田港REIT和华安张江光大园REIT，解禁比例分别为40%和35.33%。这三只公募REITs限售份额解禁后，可流通份额占比均升至80%。中航首钢绿能REIT、东吴苏园产业REIT和浙商沪杭甬REIT三只产品的解禁比例均在20%(含)以下。

从解禁份额占当前流通份额比例看，中金普洛斯REIT比例最高，达185.71%，平安广州广河REIT、富国首创水务REIT和红土盐田港REIT解禁份额占当前流通份额比例均在100%以上。中航首钢绿能REIT、东吴苏园产业REIT和浙商沪杭甬REIT三只产品解禁份额占当前流通份额比例均在50%左右。

从解禁市值看，中金普洛斯REIT仍居首位，根据6月17日收盘价粗略计算，解禁市值达38.58亿元，当前流通盘市值为20.77亿元。平安广州广河REIT解禁市值为23.7亿元，红土盐田港REIT解禁市值为10.01亿元。

从解禁份额占全部基金份额比例、占当前流通份额比例以及解禁市值角度来看，中金普洛斯REIT均面临较大解禁压力，红土盐田港REIT和平安广州广河REIT面临的解禁压力也不小。

分项目类型看，产业园区类和仓储物流类REITs解禁份额占比较大，首次解禁后可能面临更大卖压。“价格涨幅与估值高的项目被减持的可能性更大，部分战略配售投资者可能在解禁后出于止盈、净值管理等目的选择减持。”中金公司固收团队表示，根据测算，富国首创水务REIT、中航首钢绿能REIT、博时蛇口产园REIT和红土盐田港REIT上市以来价格涨幅均超过30%，相对估值指标也较高。

整体来看，此次9只公募REITs共计21.71亿份基金份额迎来解禁，解禁份额占9只公募REITs总份额的33.92%，占当前流通总份额的104.68%。按照6月17日收盘价粗略计算，此次面临限售份额解禁的9只产品合计解禁市值为112.89亿元。而在解禁之前，上述9只产品合计流通市值为107.54亿元。也就是说，此次解禁的市值已经超过9只产品当前流通市值。

“这会增强市场预期，对二级市场价格造成较明显的影响。”公募REITs领域专家张建红坦言。

“今年3月以来，公募REITs与股票的联动性有所增强。当前，股票资产反弹渐入佳境，但REITs受制于解禁预期以及疫情对REITs现金流的直接影响，此轮REITs整体反弹速度慢于股票。”中信证券首席经济学家明明分析，虽然公募REITs即将面临解禁，或对公募REITs市场反弹形成一定抑制作用，但解