事件：

5月15日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》：对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

点评：

首套房贷利率下限突破LPR、并降至4.4%，政策对住房需求支持进一步加大。19年8月，央行称自19年10月起首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR+60BP。此次政策调低首套个人住房贷款，5年期LPR-20BP；即首套房房贷利率下限由4.6%降至4.4%，二套房维持5.2%不变。并且根据贝壳研究院数据，22年4月103个重点城市主流首套房贷利率为5.17%，二套利率为5.45%，意味着首套房贷和二套房贷利率分别有着77BP和25BP的下降空间，本次首套房贷政策优惠力度大。自21年10月开始房贷利率持续下降，但仍有较多城市房贷利率居于高位；此次首套房贷款利率下调，意味政府对刚需住房需求的支持。此外，尽管此次二套房贷利率下限未调整，但结合近期高频因城施策政策看，郑州、兰州、南京等城市二套房贷认定标准松动，无锡、苏州、合肥、东莞、南京等城市限购松动，均实际放松二套房贷利率。同时，中央持续强调要支持改善性住房需求，预计后续将会有更多城市二套房贷认定标准边际松动，政策持续呵护有利于后续需求端复苏。

复盘历史每次全面房贷降息都有效减轻居民端房贷压力、并提振市场销售表现。回顾08年后房地产4次降息周期，1）08年8月-12月：5年中长期贷款利率由7.8%降至5.9%（下降189BP），09年1月销售额同比+11%，6个月后、当年底分别修复至+53%、+77%；2）12年5月-7月：利率由7.1%降至6.6%（下降50BP），8月销售额累计同比+2%，年底修复至+10%；3）14年10月-15年10月：利率由6.6%降至4.9%（下降165BP），14年年底销售额同比仅-6%，15年底修复至+14%；4）19年10月-20年4月：5年期LPR利率由4.85%降至4.65%（下降20BP），20年5月销售额累计同比-11%，至年底修复至+9%；从降息后商品房销售额趋势看，尽管修复速度不一，但改善趋势不变。当前房地产销售已连续断崖式下跌，22年1-3月商品房销售额累计同比-23%；1-4月TOP50房企销售额累计同比-47%，销售已连续9个月大幅下降，历史罕见。复盘历史每次全面房贷降息都提振市场销售表现，预计此次降息政策落地后，也将有效提振需求端市场信心。

社融同比大降+房贷利率降息，预计后续房贷利率或再降、板块或进入强势阶段。央行公布22年4月金融统计数据，4月社会融资规模增量为9,102亿元，比上年同期少9,468亿元，单月增量同比-51%。这或是历史性时刻：1）一方面，预计房贷利率仍有较大下降空间。社融增量单月同比降幅超50%历史少有，仅有08年10月（-65%）、10年6月（-52%）、11年9月（-62%）、14年7月（-67%），其中除10年6月以外，每次社融同比降幅超50%之后大多都会降息，且降息力度很大（08年、12年、14-15年分别降息189bp、50bp、165bp）。此次社融大幅下降后也拉开降息序幕，当前降息力度较小，参考社融大跌后的历史降息幅度、叠加当前需求端销售连续断崖下跌，预计后续降息空间仍较可观。2）另一方面，每次社融同比大降+降息后房地产板块表现强势。最近三次有参考价值的社融暴跌为2008年10月、2011年9月、2014年7月，其中2008年10月和2014月7月地产板块绝对收益和相对收益显著（2008.11-2009.6，绝对收益155.0%，相对收益55.3%；2014.10-2014.12，绝对收益35.7%，相对收益12.0%），2011年9月因为后续降息不多，地产板块表现是从2012年2月才开始的（2012.2-2012.5，绝对收益25.4%，相对收益19.9%；2012.9-2012.12，绝对收益26.3%，相对收益16.5%）。

投资分析意见：社融大降、房贷降息，行业迎来历史性时刻，维持”看好”评级。房地产仍是我国国民经济支柱产业，行业自身及产业链对GDP贡献占比近三成，但目前房地产经历多重调控和资金困境之下，对经济影响可能会逐步进入低位拖累阶段。鉴于近期政府频繁发声强调稳经济、稳增长、防控金融风险，而稳经济则亟需稳地产，预计地产行业供需两端政策修复有望加速推进，并将推动行业格局优化，集中度再提升，优质房企有望迎来量质双升。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：A股：保利发展、金地集团、建发股份、中国建筑、华发股份、招商蛇口、新城控股、金科股份、万科A，建议关注：滨江集团；推荐：H股：华润置地、中海外发展、龙湖集团、旭辉控股、建发国际、碧桂园；并维持物业管理板块“看好”评级，推荐：碧桂园服务、旭辉永升服务、华润万象、保利物业、中海物业、新大正、绿城服务、宝龙商业、新城悦服务。

风险提示：房地产政策再收紧，销售和融资资金再趋紧、受限占比再提升。