本周关注：下调房贷LPR加点意味着什么？

事件：5月15日，人民银行、银保监会发布通知，下调首套住房商业性个人住房贷款利率下限至不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点，二套住房商业房贷维持现行规定不变。人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导确定各城市首套、二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。此前规定为首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR，二套房商贷利率不低于LPR加60BP。最新的5年期LPR为4.6%，全国范围内首套商贷利率下限可降至4.4%。

下调房贷利率的LPR加点，突出新老划断，旨在促进刚需和改善性需求释放，同时避免显著刺激已经持有存量房贷合同的居民集中爆发需求。LPR改革之后，2021年开始存量房贷合同已经全部转为固定利率合同或LPR加点固定的浮动利率合同，这意味着下调LPR和下调新增购房合同LPR加点的传导对象实现分层：如果直接下调LPR，则已经购房和尚未购房的居民均有受益，但对于一线城市、东部沿海省份等人口净流入较多的区域来说，已购房居民购买力的进一步提升可能刺激更大规模的购房需求，如果由此导致房价快速上涨，则置换性需求受益大于首套刚需；而本次采取的首套房贷LPR加点下调，则并不会直接导致已购房居民既有合同的月供减少，从而更多将刺激首套刚需居民释放需求，突出新老划断，刺激地产需求的同时兼顾长期需求结构平衡性。

本次通知强调“因城施策”，或意味着地产需求更为疲弱的三线以下、部分二线城市可能将获得更大程度的本地房贷利率调降幅度，旨在缓解国内房地产市场分化格局。本次下调房贷利率下限的一个重要背景是一些二三线城市近期已经“因城施策”将本地首套商贷利率降至原定的下限LPR水平，进一步下调需要全国范围下限政策协调，而一线城市利率普遍未降至原下限，例如上海在本次通知前执行首套房贷利率LPR+35BP。在这一背景下及时推出的房贷利率下限松绑，并强调“因城施策”指导各城市自主确定本地利率下限，明显旨在更具针对性地刺激当前地产需求疲弱问题更突出的三线和部分二线城市，从而缓解国内房地产市场分化格局的长期要求并未松动，稳增长并不以放松长期结构优化为代价。

地产政策逻辑已经发生深刻变化，改善开发商融资缓“近忧”叠加因城施策多措并举解“远虑”的两层次政策格局已经形成，货币政策靠前发力已经基本完成，年内进一步降准和LPR下调的必要性和概率极低，建议高度关注县城城镇化政策指向的双循环格局下的下沉式城镇化战略可能带动的长期新增地产需求。

政策已提前关注到经济下行压力，尤其是就业三重压力，政策多方位部署稳就业稳生产。

国常会对就业压力尤为关注。更是突出指出财政货币政策以就业优先为导向，背后是目前我国就业面临疫情冲击导致失业人数上升、潜在劳动参与率下降、高校毕业人数将创新高的三重压力，也通过“就业-收入-消费”的链条，约束了消费需求的恢复。在此背景下，政策多方位部署，保障企业资金稳就业，保障能源供应稳生产。

重点回顾：4月汽车销量大幅下行，因城施策促地产销售改善

消费：疫情冲击下汽车销量大幅下行，中汽协口径4月汽车销量增速下降36pct至-47.6%。

地产：南京、广州等各地因城施策加码，近期地产销售转暖，非上海一线城市恢复明显。

供给：缓缴养老保险政策落实，上海规上工业企业复工接近5成。货币与流动性：央行上缴利润8000亿，DR007维持低位。财政：新增专项债已发1.5万亿，下周将发669亿，快于往年同期。汇率：银保监会发声，13日CNY升值止住贬值势头。