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第一批9单公募REITs已全部披露2021年年报。

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年报业绩简评：

第一批9单公募REITs全部超额完成2021年可供分配金额目标，完成率在102%~187%区间，浙商沪杭甬REIT、中航首钢绿能REIT和富国首创水务REIT的2021年报披露的可供分配金额与招募说明书同口径的预测值之比最高，分别达186.8%、155.8%、150.0%。后续需关注通过政府固定资产补助以及期初现金分配方式增厚可供分配金额的可持续性。

第一批9单公募REITs全部实现正EBITDA，8单REITs的EBITDA利润率超50%。运营业绩方面，因为EBITDA既是可供分配金额的起始项，也是使用收益法进行资产估值时的税前现金流的重要组成部分，建议关注EBITDA及EBITDA利润率指标，结合营业收入与营业成本判断基础设施项目的资产质量。

公募REITs基金份额相对2021年末基金份额净值的溢价率平均为32%，与海外REITs市场相比处于较高分位。投资者可以根据底层资产的流动性，即资产处置情境下的交易价格更可能接近账目价值还是公允价值，以及无形资产可能兑现至何等程度，来选择合适的相对估值指标。

个人投资者持有份额占流通份额的比例有所分化，流通盘扩容对市场稳定性和流动性提升更为重要。平均个人投资者占比水平与价格涨幅、波动率、换手次数都有一定的正相关性，但仍有异常值，所以并不能完全认为个人投资者占比越多则弹性越大或流动性越好，而个人投资者占比变化幅度与价格涨幅、波动率、换手次数的相关性则更不显著。

2022年第13个交易周，C-REITs二级市场走势有所分化，日均换手率回升，波动率平稳，而美国和新加坡REITs指数下跌，中国香港REITs指数上涨。

风险

公募REITs二级市场价格波动超预期；公募REITs底层资产运营效益低于预期。