作为补水领域消费者认知最广的成分，玻尿酸毫无意外地成为2021年最具影响力的网红产品。

在这一领域，乐于尝鲜的90后消费者数量增长迅猛，占比超过50%。玻尿酸精准打击到这类人对“初老”的恐惧，不少公司因为更早捕捉到这一信息而迅速成长，房地产企业鲁商健康产业发展股份有限公司(600223.SH,下称“鲁商发展”)就是其中之一。

近三年来，鲁商发展斥资9.27亿元收购福瑞达医药公司，并凭借国产功能性护肤品牌“颐莲”、“瑷尔博士”，一跃成为化妆品界的“黑马”，也因此获得腾讯的投资;同时通过并购焦点生物，布局玻尿酸原料供应企业。

风光的另一面，市场对鲁商发展的未来前景褒贬不一，因其盈利能力在同行可比公司中排名靠后，部分地产子公司陷入亏损。在多重阴影的笼罩下，公司股价长期低迷。

“玻尿酸”顶起业绩

根据弗若斯特沙利文的数据，2019年，我国玻尿酸注射针剂市场规模达47.6亿元(出厂价口径)，2014-2019年复合增速为31.5%;弗若斯特沙利文同时预测，至2024年，中国医美玻尿酸注射市场规模将超过120亿元。

2018年，鲁商发展成功把握到“风口”，及时布局玻尿酸业务，业绩迅速改头换面。

2018年至2020年及2021年前三季度，公司营收分别达到88.2亿元、103亿元、136亿元、63.5亿元;归母净利润分别为1.62亿元、3.45亿元、6.4亿元、5.03亿元。在此之前的五年内，公司归母净利润跌跌不休，从2.6亿元降到1亿元。福瑞达为鲁商发展业绩贡献不菲。2021年上半年，其营收达到6.1亿元，在总营收中占比14.7%;净利润为7520.4万元，在归母净利润中占比22%。资料显示，福瑞达旗下有多个品牌矩阵，主打玻尿酸护肤的颐莲、专研微生态科学护肤的瑷尔博士，还将持续打造香氛赛道的伊帕尔汗和主打精准护肤的善颜。

福瑞达的商业故事吸引了资本青睐。2021年11月25日，由腾讯、壹网壹创等五家公司组成的联合购买体，联合认购福瑞达新增股份1538万股，合计持股比例为16.9%，增资7.38亿元。其中，员工认购不高于0.68%。

公告显示，壹网壹创作为国内一流代运营服务商，有望在运营、营销方面强势赋能，增强化妆品业务竞争力;腾讯则有望在私域流量运营方面与公司化妆品业务加强合作。

西南证券对此分析称，本次投资方组成的联合购买体中，包含招商、腾讯、壹网壹创、山东及上海国资背景，投资者背景多元化，资金实力雄厚，能够为公司带来差异化的资源;同时员工持股也能充分释放员工活力，激发员工积极性。

鲁商发展最新公告显示，2022年1-2月，化妆品板块收入2.2亿元，同比增长146.7%;原材料及添加剂板块收入0.45亿元，同比增长12.4%。

受地产业务拖累

搭上“网红”玻尿酸快车，鲁商发展股价在2021年上半年飙涨，从7.87元/股涨至18.86元/股，此后又回吐了几乎所有涨幅。从2021年11月末，公司宣布子公司引入腾讯等战投以来，股价已累计下滑30.5%。

截至3月17日，鲁商发展报10.25元/股，市值103亿元，滚动市盈率为14.2倍。有投资者在互动平台为此写下注脚：“我们担心公司未来剥离地产业务，可能对以前的坏账等一次性计提，从而造成公司业绩巨亏，请公司说明情况。”

但鲁商发展并未正面回复，而是表示：“二级市场股票价格受经济形势、行业情况、市场波动等诸多因素影响，公司信息以公司指定信息披露报纸和网站为准。”

截至目前，鲁商发展仍未披露业绩预报，而在公司所属的房地产板块已有66家公司披露，占比近五成。

从公司过往业绩表现来看，房地产业务依旧在扛大旗。2021年前三季度，地产业务营收同比下滑26%至43亿元，在总营收中占比67%;化妆品业务营收9.9亿元，同比增长175%，营收占比仅15.7%。

迄今为止，鲁商发展已累计开发项目40余个，在山东临沂房地产销售市场占据重要地位。公司还在北京、上海、重庆、黑龙江等重点省市落子，形成了精品住宅、城市综合体、大型购物中心、高端写字楼、星级酒店等产品系列。

截至2021年三季度末，鲁商发展短期借款为7.07亿元，一年内到期的非流动负债为4.43亿元，货币资金为7.12亿元，资产负债率常年占据上市房企排行前列，连续9年以上负债率超过90%。

鲁商发展开发项目主要集中于三、四线城市，毛利率相对偏低;在近几年限房价、竞地价的大背景下，房地产开发成本都有所增加，地产业务出现了一些发展难题。

2021年上半年，子公司青岛鲁商润置投资开发有限公司、济南鲁茂置业有限公司、青岛鲁商置地发展有限公司均出现亏损，分别为-1889.64万元、-1537万元、-552.4万元。

企查查显示，今年3月，鲁商发展因未按时履行法律义务被法院强制执行;年初，旗下公司临沂鲁商置业发展有限公司因虚假宣传被罚款。

而在2021年，山东省鲁商置业有限公司遭遇司法拍卖，临沂鲁商发展金置业有限公司、北京银座合智房地产开发有限公司、鲁商生活服务股份有限公司因违建等不同原因被罚款。

聚焦玻尿酸也有挑战

2020年，鲁商发展定下了“生物医药、生态健康”双轮驱动战略，并提出力争成长为千亿规模企业。但近