住房租赁是个极其需要沉淀的领域，投入大、回报周期长、运营压力重、非常考验服务能力。

2015年首次提出租购并举以来，支持租赁住房的顶层架构近年来相继完善，刚刚过去的2021年更是被称为“中国住房租赁市场极其重要且具有标志性的一年”，政策的定调、细化、推进，使得行业完成了从顶端到微观的全面构建。

土地政策、金融财税政策、市场监管政策等多管齐下，致力于扶持和完善住房租赁特别是保障性租赁住房“投、融、建、管、退”的商业闭环，并积极引导和鼓励多元化市场主体参与行业建设和发展，充分调动市场的积极性。

租购并举的大背景下，住房租赁行业也被认为迎来了新的发展机遇。如何充分发挥市场主体的积极性和创新性，进一步满足广阔的租住需求，呈现出的是一片新蓝海。

但住房租赁又是个极其需要沉淀的领域，投入大、回报周期长、运营压力重、非常考验服务能力。资本炒作最盛之时，市场乱象频出，盲目扩张的浪潮退去之后，留下来的企业更需要厘清生存与发展的平衡，才有望以多年积累的投资、开发、运营和管理能力，在多元化住房租赁体系中发挥作用。

基于这样的背景，21世纪经济报道近日专访了我爱我家集团副总裁、相寓总经理刘洋，就住房租赁的新发展模式和企业的生存逻辑展开思辨。作为深耕住房租赁领域近二十年的“老兵”，刘洋经历过行业最初的荒芜，也在市场最喧嚣的时候带着相寓走过沉浮。

刘洋认为，紧扣“保障民生”的主线，支持住房租赁的宏观政策越来越坚定，也为行业带来了暖风。

“在租购并举的大格局之下，住房租赁行业是民生保障型行业里的一支不可或缺的力量。安居乐业，先安居而后乐业，保障和改善新市民的居住环境，成熟的机构化经营企业可以有效推动租购并举格局的发展，作为市场链接的纽带，是多层次供给体系的必要组成部分。”刘洋说，住房租赁企业在盘活供给存量、保障居住体验起到重要的作用，成熟的住房租赁企业会通过数字化能力建设、数字化工具的运营，不断迭代提升运营质量与服务水平。

另一方面，探索新的发展模式意味着“看长”和“行稳”。刘洋认为，与居住紧密相关的房地产行业近年来经历了深度变革，房地产开发企业中高杠杆、高周转的模式已经难以为继，产业结构转变进入关键期，房地产从开发模式向服务模式的转变愈发明显，无论是开发型房企还是租赁住房企业，都需要“看长”，更需要“行稳”。

具体到长租企业本身的生存逻辑，刘洋认为当今企业的发展要根植于市场需求洞察，“想客户之所想”，要依托数据及数字化能力建设，“利企业运营之器”，完善产品矩阵提升客户服务体验及企业运营能力，“超客户之所需”。

长租企业的规模扩张曾出现过极端案例，两家长租企业在比拼加价收房的过程中两败俱伤。刘洋对于规模的观点是，企业最重要的“内核”是稳定、持续且有效的核心能力建设，而非盲目追求“表象”一些浅层指标的提升。

关于未来竞争格局，刘洋认为，市场化依然会成为住房租赁行业的供给主体，机构化企业在市场供给中的位置会进一步提升和加强，整体市场会以规模性机构化企业为主力，个性化产品作为补充，形成多元稳定的组成结构。

新发展模式

《21世纪》：2021年12月，中央经济工作会议提出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

如何理解“探索新的发展模式”?加快发展长租房市场对于长租行业意味着什么?

刘洋：自2015年中央经济工作会议首次提出“租购并举”和2016年中央经济工作会议首次提出“房住不炒”以来，支持租赁住房的宏观政策越来越坚定。

从原来的廉租房、公租房到共有产权房，政策一步一步在完善，去年又明确了保障性租赁住房，致力于解决新市民、青年人群体的住房问题。

探索新的发展模式，我理解应该包括两个层面，一方面是开发型房企原来的高杠杆、高周转模式行不通了，需要去金融化、防风险，需要进行产业结构的转变，不能只挣快钱、短钱，从关注短期收益转变为打造企业长期核心基础能力建设和价值体现。

另一方面，房地产从开发模式向服务模式的转变是一个大趋势，但是行业转型需要时间，行业上下相关产业链极其长，我们需要耐心一些来观察。

但十分确定的一点是“保障基础民生”，这是非常明确的主线。在租购并举的大格局之下，长租企业是民生保障型行业里的一支重要力量。成熟的长租企业，恰恰是推动租购并举的有效力量，是多层次供给体系的一环，企业长期积累的运营能力或许可以用于保障性租赁住房的运营，这些都是有益探索。

未来长租行业的发展区域也会有变化，可能逐步从北上广深一线城市逐步向强二线城市扩展。

生存逻辑

《21世纪》：过去几年，长租市场曾有过辉煌时刻，房企和资本争相入局，但这本质上是一个“慢生意”，需要大量的前期投入、专业化长期运营，才能获