近日，网传温州市住建局正在酝酿“首付比例降至20%”等房地产调整政策。对此，券商中国记者向当地多位银行及房产中介人士求证。受访人士表示，“目前暂未收到相关政策通知，但确实有所放宽，现在大部分楼盘首套房首付比例都可以做到20%”。

事实上，当前多个城市或多或少都能感受到楼市暖意渐起。券商中国记者了解到，年初以来，已至少有6个城市部分银行将商贷首套房首付比例降至20%这一政策下限，更有超20个二、三线城市房贷利率下调，放款时间也较去年大大缩短。

作为楼市“风向标”的一线城市，深圳、广州的房贷利率均有下调，且降幅大于对应期间的5年期LPR降幅，尤其广州地区部分银行在一个月内已两次调降房贷利率水平，而北京、上海房贷利率则与LPR变化保持一致。

市场人士认为，此番房地产政策回调的主要原因有二：一是纾困房企，防止该行业信用风险蔓延;二是为保今年经济“稳增长”目标。

至于当前政策还有多大回调空间，有分析人士认为，“稳”字当头，房地产行业会回调但不会重现“热炒”之景。

具体而言，该人士认为，一二线热点城市松绑空间较小，“例如上海、深圳本身房贷利率已经较低，再下调空间不大”。但是，一些房产销售本就疲软的三、四线城市，如果销售、投资情况无明显好转，政策还有望进一步放松。

楼市暖意渐起

2月27日，券商中国记者注意到，一条关于温州住建局酝酿下调首付比例等相关政策的消息在坊间流传开来。对此，记者向当地多位银行及房产中介人士求证。受访人士表示，目前暂未收到相关政策通知，但实际操作确实有所放宽。

一位温州房产中介人士告诉券商中国记者，之前只有个别楼盘因特殊刚需可以做到20%，现在则成为普遍情况，“大部分楼盘首套房首付比例都可以做到20%”。与之情况相同的还有郑州巩义市，当地多位中介表示合作银行机构“首付比例降至20%”。

年初以来，各地房地产市场利好频传。不久前的2月25日，山西晋中发布通知下调公积金贷款二套房首付比例，江苏南通也传来当地数家银行调降首套房首付比例至最低20%的消息。

券商中国记者不完全统计发现，继山东菏泽先行一步调降商贷首付比例后，已有重庆、江西赣州、河南驻马店、江苏南通、温州、郑州巩义等至少6城银行首付比例最低限制均有松动;另外，北海、自贡、南宁、福州等城市则在不同程度上放宽了公积金贷款购房政策，包括降低首付比例、提高公积金贷款额度等。

根据央行规定，在不实施限购措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。据此，“非限购”城市首付比例调降至20%已是政策最低要求。

“下调首付比例等于加大购房杠杆，能够直接促进购买行为。”一位房地产行业分析人士表示，“目前采用这一种方式的主要都是本来房产销售就比较疲软，比如最先调降首付比例的菏泽市，去年下半年该市新房销售套数环比下降了30.5%。”

还有很多城市下调了房贷利率。根据融360数字科技研究院对全国42个重点城市房贷利率的监测数据，今年1月20日至2022年2月18日，有25个城市下调房贷利率，且利率降幅超过对应期限的5年期LPR降幅。其中，6个城市房贷利率环比降幅超20个基点(BP)，13个城市的房贷利率降幅在10-20BP之间，14个城市降幅在5-10BP之间。

一线城市中，北京、上海地区房贷降幅均和对应期限的5年期LPR变动保持一致，即环比下调5BP;广州、深圳降幅则更大，这意味着该地区银行主动下调了在基准利率上叠加的基点部分，其中，广州地区部分银行更是在一个月内两次调降房贷水平。

贝壳数据研究院数据也显示，今年2月首套房贷款利率为5.47%，二套房贷款利率5.75%，环比均下降9bp;与此同时，房贷放款速度也大大加快，今年2月平均放款周期38天，环比缩短了12天。

“现在很多城市下调房贷利率其实回归正常状态，是为了稳房价而不是刺激房价。”一位受访人士表示。以深圳房贷利率为例，乐有家数据显示，2月该城多家银行首套房贷利率由2021年底的5.1%降至4.9%，银行加点从此前的45BP调低为30BP，但调降后的利率水平其实是回归到2021年初的水平。

多位分析人士也认为，当前房市监管基调仍是以“房住不炒”、满足刚需为前提，在各地纾困措施对市场形成一定激活后，“稳”字当头的房市也很难出现大幅上涨。

“监管部门既不希望房企继续暴雷，也不会想回到靠房地产拉动经济的老路继续埋雷，还需要在稳增长的前提下平衡这两点”，一位城商行人士表示，“但是房住不炒是底线，一定会守住。”

中原地产市场分析师卢文曦认为，一二线热点城市要防止市场反弹以至过热，所以政策调整余地不大，例如上海房贷利率本身已经很低，很难再调降，加上限购也不能动用下调首付比例这一金融杠杆工具。

销售数据暂未回温

回溯此次房地产政策调整的传导路径，先是去年四季度以来，监管多次发声“纠偏”，要求金融机构不搞“一刀切”，要保障房地产市场供求双方的合理融资需求。积压的房贷放款率先应声而动，彼时北京