"新经济"浪潮引爆资产类投资 一线城市商办市场回暖 区域分化
时间:2022-01-20 00:00:00来自:21世纪经济报道字号:T  T

“新经济”和另类投资,正在推动国内一线城市商办地产市场的回暖与升温。

一线城市商办市场经历调整期后,2021年开始出现拐点,并有持续升温的态势。2021年,中国商业地产交易总额达人民币2253亿元,其中物流和生命科学项目在机构投资者的愿望清单中占据重要地位。最近的案例是,一直以来专注于商业地产投资的凯德集团,在2021年年底以17亿元收购物流地产资产包。

凯德投资(中国)首席执行官潘子翔透露,凯德布局新经济产业,是为了持续扩大管理资产规模。

一线城市商办市场的强势回暖,得益于多元化的租户类型,有效降低了空置率,并在有大量供应的市场环境下支撑租金增长,在非中央商务区表现尤为明显。

回暖的同时,市场分化也显而易见。虽然办公楼资产继续主导一线城市市场的交易量,但非核心区大量的新增供应也促成了投资的分化。

总体而言,上海仍处于中国商业地产投资市场的前列,其总交易量约占全国的一半。凭借优良的营商环境、强劲的市场需求以及投资者对稳定收益率的偏好,上海将继续受到投资市场的青睐。展望2022年,投资机构将更加细分化,对于最大化资产价值的能力将成为未来收购的关键。

回暖

一线城市商办市场的回暖有多重因素。

首先,供需两旺。除了供应量大增,一线城市在过去一年的吸纳量也创下新高。比如,北京商办写字楼全年净吸纳量达109.4万平方米,创历史新高;全年空置率17.1%,除王府井因租户整合面积腾退,以及中关村、望京、通州及石景山等区域受新增供应影响空置率上升外,其余主要商务区空置率均出现不同程度的下降。全年在强劲需求的推动下,空置率同比下降0.8个百分点。

一个事实是,一线城市在疫情期间受抑制或延迟的需求在2021年得以充分释放,北京TMT和金融行业合计贡献全年新租需求的60%,其中超六成来自头部企业。

在投资市场,北京全年成交总额超过600亿元,市场活跃度和流动性持续提升,第四季度主要成交有乐融大厦和鹏博士的两个数据中心项目。

仲量联行华东区投资与资本市场部总监孙翎指出,2021年下半年,上海商办市场的投资者对于另类投资项目的关注度提升。比如上海的张江板块在过去一年中,凭借有利的市场条件和子市场强大的集群效应,共有六个资产交易。买家主要来自本地和国际机构投资者,包括终端用户和保险公司。

其次,在发展数字经济的时代背景下,高新技术头部企业的扩张需求成为办公楼市场去化的主要动力之一。在深圳,大宗交易市场成交总额突破两百亿元,主要买家为科技企业主,主导带动资产型交易。科技板块位列需求榜首,新租赁需求占比为47.8%,其中9成以上来自科技互联网企业,其次是金融板块。

纵观深圳办公楼市场,在TMT与金融双核驱动和各行业多层次发展的基础下,2021年净吸纳量超130万平方米,达2020年的两倍以上。

最后,是境外资本活跃度的反弹。2021年商业地产投资市场整体回暖,北京全年大宗成交总额超600亿元,该水平为过去五年第二高值,仅次于疫情前2019年的800亿元。大宗交易活跃度较上年有了明显提升,共录得近60笔成交,成交总额较上年上提35%。办公物业投资热度不减,全年成交占比约56%,成交金额最高案例为二季度以90.6亿元出售的SK大厦。知名案例还包括博枫(Brookfield)收购悦荟万科广场。

仲量联行中国区投资及资本市场业务负责人庞树东表示,后疫情时代,北京商业地产投资市场活跃度和流动性都得到显著提升。2021年底,仍有多个交易处于谈判阶段。北京强劲的基本面增强了资本信心,预计2022年将有更多优质物业进入市场,市场交易将更为活跃。

值得关注的是,房企融资渐趋迫切的当下,更多优质投资机会将释放到市场,给资本提供了更多收并购的机会。

世邦魏理仕深圳投资及资本市场部负责人古振鹏指出,受新增供应持续高位及宏观政策调整对部分开发商资金流转的影响,预计未来一年市场整体出售的写字楼项目会增加。从需求端来看,一方面,投资者一直在积极关注深圳写字楼市场以寻求价格合适的项目;另一方面得益于多重政策利好、链接国内外市场的城市发展平台以及良好的科技产业生态链,深圳不断吸引着大量的写字楼自用型买家前来投资。随着市场上可售物业的增多,预计写字楼成交价格的谈判空间将在一定程度上变大,从而吸引包括自用买家和投资型买家在内的购买需求。

正如世邦魏理仕华北区投资及资本市场部负责人纪刚所指,投资者日益关注交易标的当前的租金回报水平与现金收入,并对项目运营方的资管能力提出更高要求。

此外,公募REITs的稳步推进将为以研发办公为主体的产业园区、仓储物流、数据中心和长租公寓等领域资产提供更多的融资和退出渠道,有望在2022年得到更多投资者的关注。

分化

同样都是增量的市场供应,一线城市的新增供应水平、市场空置率、租金水平却出现了明显分化。

新增供应方面,与其他三个城市的增长趋势不一样的是,广州2022年虽有约74万平方米的优质写字楼投入市场,但较2021年减少21%。

空置率方面,仲量联行数据显示,

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