刚刚过去的2021年，房地产行业经历了史上少有的大起大落，上半年投资、销售和到位资金等重要指标都保持两位数增长，销售面积和金额甚至保持30%-40%的增幅，70个城市中55个城市新房价格环比上涨。但到了年底，重要指标增速均明显下跌，投资和开工下降10个百分点左右，销售甚至下跌20-30个百分点，11月份70城中只有9个城市房价上涨，半年内形成“冷热交替”。近期，政策开始纠偏，关系楼市走向的信贷回归正常化，政策再次强调房地产是支柱产业。临近年底，鼓励收并购的融资政策出炉，这些都将助推楼市筑底和趋稳。
以项目并购助推房地产风险“软着陆”
2021年12月30日，人民银行举行新闻发布会，在总结2021年以来在房地产金融风险化解方面的成效时，有关负责人再次强调了12月下旬央行与银保监会联合出台的《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》(下称《通知》)的文件。该负责人表示，房地产企业间的项目并购是行业化解风险、实现出清最有效的市场手段。该负责人还表示，对已出险和资金周转困难的房企集团持有的优质项目子公司股权或资产，业内不少优质民营、国企有购买意愿，融资需求因应而生。项目并购对防范化解风险、推动行业良性循环有积极作用。
《通知》包含两条重点内容。一是银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，重点支持优质房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业优质项目。二是加大债券融资的支持力度。支持优质房地产企业在银行间市场注册发行债务融资工具，募集资金用于重点房地产企业风险处置项目的兼并收购。鼓励银行业金融机构积极为并购企业发行债务融资工具提供服务，提高发行效率。鼓励银行业金融机构投资并购债券、并购票据等债务融资工具。受此消息利好影响，2021年12月21日A股房地产开发板块大涨6.33%，创近6年来最大单日涨幅。但随后几个交易日又出现下跌，当周房地产开发板块上涨1.64%。
目前来看，项目层面的收并购是地产风险“软着陆”的一个可行路径。出险或陷入困境的开发商，基本都是TOP30序列的，资产负债规模庞大，债务结构也非常复杂，甚至到底有多少债务都不太清楚，整体收购的难度比较大。由于这些企业2/3左右的资产为开发项目(土地或在建项目)，且项目也是一级法人实体，将项目和企业集团分开，相当于将问题资产分解开，分别化解或击破，让“处理风险的风险”最小化，加总起来让整体风险“软着陆”。
另外，大型开发商若转入破产清算，对金融体系、上下游产业、市场预期、资产价格等方面的影响都比较大，不利于整个行业稳定的长效机制建设目标，也不利于行业良性循环。开发企业陷入困境，根本原因是扩张过快，特别是前期“加杠杆”、“上规模”，但后期市场回调，销售回款骤降，继续加杠杆被限制，叠加债务到期高峰，导致债务违约。项目层面的收并购，有利于高负债企业的资产、负债双“瘦身”，并通过出让项目换取现金流，实现“自救”。
而且，企业债务困境首要冲击的就是交付逾期，甚至是烂尾。因此，管理层处理债务风险的首要目标就是“保交楼、保民生、保稳定”。但是，出险或陷入困境的企业，目前面临的最大问题是，银行不愿贷款甚至抽贷、断贷，购房者不敢买房，施工单位不愿意承建，市场信任度下降导致“自救”变得非常艰难。推进出险企业项目出售，以优质或稳定经营的企业收购出险企业的项目，相当于给市场注入信心、注入新鲜的血液，有利于“三保”目标的实现。
告别金融资本运作，房地产将迎新发展模式
近期，国家特别强调房地产行业良性循环，很大程度上就在于，部分头部企业出险以后，市场信任度和信心急剧降低，导致行业“供地-融资-开发-销售-竣工”的链条出现了肠梗阻。由于行业规模大、链条长、牵涉面广，房地产循环不畅，直接冲击到国民经济大循环。疏通地产行业循环链，必须告别集团层面将地产项目作为金融资本运作的载体，而回归至更加重视项目自身的循环、风险评估与管理，形成房地产新的发展模式，这才是健康平稳的关键。
不过，由于商品房销售市场明显回调，境内外债务集中到期，开发商资金链普遍比较紧张，收并购的意愿不算高。另外，从刚刚结束的第三批集中供地看，大多数城市都把优质地块拿出来(杭州73%的成交地块在主城区)，而且溢价率也比较低(第三轮供地只有3%)，多数城市取消了竞配建(变相推高地价)、推行摇号出让，给开发商让利。既然“招拍挂”市场有很多性价比高的地块可选，开发商参与收并购的意愿降低了，这是项目并购最大的阻碍。
另外，2017-2019年是并购高峰期，彼时每年都有300宗左右、2000-3000亿元的地产大宗并购。开发商热衷于“买买买”，一方面是为了“冲规模”。那一时期，以土地或项目为重点，规模大意味着实力强，特别在境内外融资市场(比如银行融资“白名单”)，规模大的企业融资更便利。另一方面，当时业内对未来地价和房价上涨的预期普遍较强，加上地价不算太高、融资渠道也多，收并购意愿强。但现在，上面讲的行业基本面变了，收并购也不同以往。
