规模房企的销售额上一次出现集体下滑，还是国际金融危机影响下的2008年。
经历了多年的螺旋式增长后，房地产业有望向只涨不跌的“黄金时代”正式告别。
易居克而瑞近日发布数据显示，2021年，百强房企权益销售金额8.88万亿元，同比下滑6.0%。在行业分化日益加剧、头部房企优势渐显的情况下，该指标出现多年来罕见的负增长，其信号意义引起了外界的广泛关注。
与此同时，房企的融资、拿地等动作都有所放缓。这其中既有政策端收紧带来的限制，又有销售不畅的连带影响。
百强房企销售下滑，直接原因是去年下半年以来的行业流动性收紧。但在这背后，调控政策的累加效应正在显现，去杠杆化已是大势所趋。与此同时，在当下的城市化阶段，人口流动带来的红利有所减弱，也使得行业正在失去快速增长的基础。
分析人士认为，房地产业正从高速增长向平稳增长过渡，在这一阶段，行业的发展理念、模式、节奏等，都将不可避免地发生变化，只涨不跌的行业神话也将真正破灭。但在此之前，房企似乎至少还需要撑过3个月，才能真正看到曙光。
业绩之殇
长期以来，规模一直是衡量房企发展最重要的指标之一。规模效应有助于房企降低采购、建筑等成本，也能帮助房企在拿地、融资、合作中获得优势。
过去多年来，受益于土地、人口、金融等红利，房地产行业的规模呈螺旋式上升的状态，房企借助这一红利，强化规模导向。但到2020年，这种情况开始出现变化。当年8月，旨在去杠杆、控风险的“三道红线”政策出台;年末，金融机构对个人住房贷款实施“五档管理”;2021年下半年，行业流动性全方位收紧。
这些政策的影响正体现在2021年的房企业绩中。虽然官方的数据显示去年前11月商品房销售仍然正增长，但落实到房企层面，数据却不甚乐观。
根据上海易居房地产研究院的统计，2021年全年，百强房企全口径销售金额为12.7万亿元，同比下滑3.0%;权益销售金额为8.88万亿元，同比下滑6.0%。规模房企的销售额上一次出现集体下滑，还是国际金融危机影响下的2008年。
作为对比，此前的四年(2017年到2020年)，百强房企的权益销售规模增速分别为40.5%、35.1%、6.5%、10.8%。
华东某上市房企相关负责人向21世纪经济报道表示，去年年中，公司已经适当调低了销售目标，一些区域公司还提高了年终奖额度，但最终还是未能完成目标。
上海易居房地产研究院表示，2021年，规模房企平均目标完成率不到90%，明显低于近年105%以上的平均水平。在披露年度业绩目标的部分规模房企中，截至去年12月末，有逾8成未完成全年业绩目标。
“即使规模房企已对业绩增长保持了谨慎预期，并适度调降了销售目标，但下半年市场大幅降温，多数企业的业绩压力仍然较大。”该机构表示。
利润的摊薄也将是大概率事件。自2019年以来，资金、人力、建筑、原材料等成本的提高就开始蚕食房企的利润。更重要的是，行业红利的消退迫使房企更多地进行“贴身肉搏”，加之“限价令”等政策的影响，很多项目不得不以价换量。
去年以来，政策环境的严峻性有增无减，很多项目仍然面临“卖不上价”的尴尬，“保利润”更是无从谈起。根据国家统计局的数据，去年9月以来，70个大中城市的房价经历了由上涨到持平，再到下跌的过程。到11月，有59个城市的新房价格环比下降，63个城市的二手房价格下降，降价已成为大部分热点城市的主流。
前述房企人士认为，到今年3月发布2021年年报时，房地产业将可能从过去几年的“增收不增利”，变成“既不增收又不增利”。
规模效应的终结
在规模增长受阻的同时，房企的规模效应也在减弱。去年以来，流动性的收紧使得一批房企陷入债务违约的边缘，其中不乏头部房企，这也令“规模护城河”的理念受到前所未有的挑战。
“船大难掉头。”上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道表示，高规模的另一面是高负债、高风险，当政策环境全面收紧时，小房企相对容易弥补资金缺口，大房企反而不易自救。
他认为，一些出现债务危机的大型房企，资金缺口很快达到百亿至千亿量级，不仅处置难度大，投资者的信心也很容易受到影响。两个因素相互作用，使得大型房企的债务处置周期变得旷日持久。
事实上，近几年来出台的一些关键性政策，对规模效应产生了直接影响。
一方面，“三道红线”的出台，使得房企可获得的信贷额度不再以规模为主要依据，而是以“踩线”情况——即财务健康状况为主要考量标准。
值得注意的是，随着监管部门将表外债务纳入监测范围，一些通过表外转移、明股实债等手段实现“降档”的房企，仍然很难获得融资，其面临的流动性压力不亚于“红档”房企。
另一方面，在22城推行的集中供地政策，令短期资金池深度成为企业增储的重要砝码，大型房企的优势减弱，一些财务状况良好，又具备较强区域深耕能力的小房企获得了更多机会。
由此，规模房企在融资、拿地中的优势均被削弱。根据上海易居房地产研究院的统计，2021年100家典型房企的融资额约为1.3
