房地产已经不能简单归为“支柱产业”。在逐渐弱化“投资品”属性后，房地产的居住属性和民生属性正在凸显。房地产业在国民经济中的地位仍然重要，但其发挥作用的方式将不同于以往，楼市调控的思路和导向，更有着针对...

21世纪经济报道地产课题组张敏吴抒颖孔海丽唐韶葵综合报道

当我们谈论房地产时，我们在谈论什么?

自1998年房改文件发布算起，我国房地产市场已历经20多年的沉浮;从市场迈过供需平衡点的2014年至今，也有7年的时间。这期间，房地产市场的供需基本面、调控思路和市场运营逻辑都发生了不小的变化。但旧有的思维惯性仍然存在。近期，随着调控政策的加码或放松，“周期论”“稳增长论”等说法再度兴起，对于调控的逻辑，一些从业者仍然抱有“过热时打压、低迷时刺激”的观点。

这些观点仍然停留于惯性思维。

10月15日，人民银行举行2021年第三季度金融统计数据新闻发布会，对前一阶段房地产信贷紧缩的情况作出说明，并强调已指导主要银行“准确把握和执行好”房地产金融审慎管理制度。

这种说法很容易被简单理解为托市的利好，但监管层释放的信息量远不止于此。发布会上，央行金融市场司司长邹澜对市场运营情况、房企信用风险、调控基本思路作了颇为详细的阐释，并认为“房地产行业总体是健康的”。

10月16日出版的《求是》杂志发表了习近平总书记的署名文章《扎实推动共同富裕》，共有四处表述涉及房地产。

实际上，过去一年多来，围绕房地产的调控文件和政策表态十分密集，其中不少内容颇具开创性和先导性。这也从另一个层面说明，行业的变局早已悄然出现。

很显然，房地产已经不能被简单归为“支柱产业”了。在逐渐弱化“投资品”的属性后，房地产的居住属性和民生属性正在凸显;房地产业在国民经济中的地位仍然重要，但其发挥作用的方式将不同于以往;楼市调控的思路和导向，更是有着针对性的调整。这些变化，都是与经济增长、城市化进程、行业发展阶段密切相关的。

只有认识到这种变化及其内在逻辑，我们才能更好地谈论房地产。

回归民生

由于市场规模庞大、投资拉动力强、产业带动性强，在相当长一段时间内，房地产享有“支柱产业”的地位。时至今日，仍有不少城市对土地财政、房地产财政有着较大程度上依赖，从侧面证明了这种地位名副其实。

但近几年来，“支柱产业”的说法已甚少出现在官方文件中，民间机构和业内人士也很少再提及这一概念。

到2020年，我国商品房销售规模已经突破17万亿的高点，房地产投资占固定资产投资(不含农户)的比重达到27.2%，房地产业增加值对GDP的贡献率为7.3%。从数据上看，房地产业在国民经济中仍然举足轻重，但为什么不再享有“支柱产业”的地位了?

21世纪经济报道地产课题组认为，至少有三个重要原因：

第一，房地产市场迈过供需平衡点。从2014年起，楼市从总体供不应求进入供大于求阶段。虽然结构性的供需矛盾仍然存在，改善型需求也有释放空间，但行业如朝阳般的上升趋势正在触及天花板，转而进入稳定期。

第二，城市化进入新阶段。截至2020年末，我国常住人口城市化率已超过60%。这一水平仍低于发达国家，意味着房地产市场仍有一定的内生动力。但与以往不同的是，近几年的城市化进程呈现出不同的内涵。

人口流动特点的变化，也使得房地产市场从一体化逐渐走向区域分化。具体表现为：热点一二线城市市场需求仍然旺盛，供应仍有加强的空间;三四线城市后劲乏力，前几年的棚改热潮过后，楼市率先进入调整期。

第三，金融风险加大。在前些年的快速发展中，房地产业裹挟了过多的金融资源，累积了一定的风险。若继续以“支柱产业”的地位大力推进，反而不利于金融安全。过去一年来，房地产金融审慎管理制度出台后，一些城投债和房企债务出现违约，说明行业的风险防御系统还远远谈不上牢固。中国人民银行党委书记、银保监会主席郭树清多次指出，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。

失去了“支柱地位”，房地产业如何重新锚定自身的定位?

2016年年底的中央经济工作会议，首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，即房住不炒。自此之后，“房住不炒”成为出现率最高的楼市热词。

最初，很多人认为这只是去投资的政策信号，但此后，一系列调控政策陆续推出，至今没有松绑迹象，住房回归居住属性也逐渐成为共识。其中，“不把房地产作为短期拉动刺激经济的手段”说法的提出，更是对“支柱产业”地位的一种消解。

今年3月发布的“十四五”规划和2035年远景目标纲要，用538字的较大篇幅提及房地产，其中多数内容放在“全面提升城市品质”的章节下，这同样被视为房地产向居住、保障等功能性定位的回归。

房地产业的定位调整还不止于此。今年8月，中央财经委员会第十次会议研究扎实促进共同富裕问题，提出完善“住房供应和保障体系”。10月，习近平总书记在《扎实推动共同富裕》的署名文章中，有4处提到房地产。

21世纪经济报道地产课题组认为，在共