核心观点：

前7月销售累计同比增长13.6%。根据公司7月经营公告，新城7月实现合同销售金额168.9亿元，同比下降19.4%，销售面积155.4万方，同比下降21.5%。累计来看，1-7月累计销售金额1345.5亿元，同比增长13.6%，累计销售面积1242.35万方，同比增长15.5%。

7月拿地力度34%，投资节奏平稳。新城7月拿地金额56.6亿元，拿地面积126.7万方，金额及面积口径的拿地力度分别为34%、82%。

累计来看，1-7月公司共拿地67宗，拿地金额518亿元，拿地面积1233万方，金额及面积口径的拿地力度分别为38%、99%，拿地权益比例87%，维持高位。

7月新增住开项目均在三四线，新增2座综合体项目。新城7月获取6宗项目，包括乌鲁木齐高新区、淮安涟水县2个综合体，总建面分别是36.39万方、47.55万方，其中乌鲁木齐高新区综合体是在继续20年4月、7月后获取的第三座吾悦广场，加大核心城市布局密度的同时兼顾下沉市场的机会，涟水县平均地价1454元/平，乌鲁木齐地价3353元/平，具有高地货比优势。其他4宗宅地分布于常州、海门、日照，21年1-7月新城在三四线拿地占比达54%，较20年提升了9.1pct。

盈利预测与投资建议：预计21-22年业绩分别为8.5元/股、9.3元/股。

新城作为头部商业地产运营商，在当前行业背景下，依然保持自身的拓展思路及投资节奏，且项目运营具备较好的一致性。随着公司商业属性的增强，对长期收入和利润的保障能力进一步提升。预计21-22年业绩192、210亿元，扣非净利润167、185亿元，扣非对应21年4.4xPE、22年4.0xPE。参考可比公司，以21年扣非归母净利润对应8xPE估值给予合理价值，我们维持合理价值59.13元/股，维持“买入”评级。

风险提示。地产销售及利润率存在不确定性，商业表现受疫情影响。